Côte d'Azur : le marché immobilier des centres-villes

Dans les Alpes-Maritimes, les centres-villes demeurent des secteurs convoités dans lesquels les transactions sont dynamiques et les prix stabilisés. Illustrations à Nice, Antibes (première et deuxième ville du département) et Menton.

Capitale économique de la Côte d’Azur, Nice conserve un attrait certain grâce notamment à des infrastructures développées et des atouts géographiques indéniables. Malgré une conjoncture difficile, son marché immobilier fait ainsi preuve de vitalité : « La demande reste importante, surtout en centre-ville, la morosité semblant être derrière nous. Et les clients vendeurs, désormais davantage à l’écoute des professionnels, acceptent plus volontiers une mise en vente de leur bien à un prix proche de la réalité du marché. Il en résulte un réajustement des tarifs qui favorise grandement une véritable reprise de l’activité », témoigne Virginie Ryckaert, directrice de Century 21 Agence Victoire, cabinet situé en plein cœur de Nice, à 300 m de l’avenue Jean-Médecin, qui collabore avec toutes les agences niçoises pour répondre au mieux aux besoins de ses clients et développe son offre dans le quartier de Cimiez. « Dans le centre, les produits les plus recherchés sont les deux et trois-pièces dont les prix oscillent respectivement entre 150.000 et 200.000 € et entre 250.000 et 350.000 €. De grandes disparités sont à noter, ce qui nécessite une très bonne connaissance du secteur : dans une même rue, le mètre carré peut en effet varier de 2700 à 3500 €, et d’une rue à l’autre, l’écart peut être encore plus important. » A proximité du bord de mer, le mètre grimpe par exemple parfois jusqu’à 5500 €. « Concernant notre clientèle, elle franchit notre porte avec de vrais projets liés principalement à des changements de vie : divorces, décès, mutations, agrandissements de la famille. »

Antibes, seconde agglomération la plus peuplée des Alpes-Maritimes, constitue avec sa vieille ville et ses remparts, sa station balnéaire de Juan-les-Pins, ses ports ou encore son cap l’une des adresses prisées du département. Son centre-ville fait donc lui aussi l’objet d’un fort engouement : « Malgré quelques baisses d’activité ponctuelles constatées depuis plusieurs années, le marché autour de la place Général de Gaulle continue à être très demandé et affiche maintenant des prix stabilisés. Il attire beaucoup de seniors, mais également un nombre croissant d’actifs plus jeunes qui profitent d’un réseau de bus efficace et de la présence de la gare TGV », expose Daniel Dolmen, gérant du Cabinet Morere, agence fondée en 1970 intégrée au réseau national Arthurimmo.com depuis une dizaine d’années, spécialiste de l’expertise immobilière et couvrant Antibes, Golfe-Juan, Vallauris et Biot. « Les tarifs locaux fluctuent entre 2500 €/m2 pour les appartements à rénover et 6000 €/m2 dans le haut de gamme, voire davantage pour les produits d’exception, mais l’essentiel des requêtes portent sur des biens entre 4500 et 5000 €/m2. Les surfaces importantes sont par ailleurs particulièrement convoitées, à l’image de cet appartement en dernier étage de 120 m2 avec terrasse de 80 m2 et vue mer qui a récemment trouvé acquéreur pour 830.000 €. » Le neuf est aussi fortement plébiscité : « Bien que leurs prix soient élevés - entre 5000 et plus de 6000 €/m2 - les programmes se vendent vite. Ils séduisent une clientèle en quête de prestations modernes comme l’ascenseur et le parking qui ne sont pas forcément très répandues en centre-ville ».

Etablie entre mer et montagne à la frontière franco-italienne et bénéficiant de la proximité de Monaco, Menton offre de son côté une remarquable qualité de vie grâce à un exceptionnel microclimat et un environnement privilégié. D’ailleurs surnommée la « Perle de la France », cette ville à taille humaine connue pour sa fête annuelle du citron propose en outre un immobilier pittoresque qui attire notamment des clients étrangers aisés : « Dans le centre-ville, où le mètre carré avoisine 5500 € en moyenne, les acquéreurs sont originaires des pays scandinaves, des Pays-Bas, d’Allemagne, de Grande-Bretagne, d’Italie et du nord de la France - essentiellement de la région parisienne. Ils recherchent majoritairement une résidence secondaire ou un investissement locatif - surtout les Italiens », livre Andrea Tarabusi, directeur de Edouard VII, agence proposant depuis quatre ans transaction, location (principalement meublée) et gestion locative à Menton et Roquebrune-Cap-Martin. « Quant au type de bien sollicité, il s’agit de l’appartement deux-pièces de préférence avec terrasse et vue mer - la présence d’un parking n’est pas déterminante. A titre d’exemple, nous vendons actuellement un T2 entièrement rénové et finement meublé, au sein d’un immeuble contemporain à deux pas des plages et de la gare, de plus de 30 m2 avec terrasse à 255.000 €. » Selon le professionnel, le marché du centre mentonnais est actif et les prix stabilisés.