Dax, un marché sous-tendu par les classes moyennes

Construite sur les berges de l’Adour à 30 mn des plages océaniques, la jolie landaise, lieu de naissance du mathématicien, physicien, politologue et marin Jean-Charles Chevalier de Borda, un nom qui figure parmi les 72 savants inscrits sur la Tour Eiffel, possède de nombreuses cordes à son arc.

En terre gascogne, à équidistance de Mont-de-Marsan et de Bayonne, la sous-préfecture des Landes, dont les bénéfiques eaux chaudes sont connues depuis l’Antiquité, héberge quelque 20.900 personnes. Les amateurs d’Art déco cèdent au charme du Splendid et de l’Atrium. Sur le passage du fleuve, place aux barthes, autrement dit aux prairies marécageuses. Les collines envahissent le sud, tandis que les pins s’épanouissent à l’ouest et la forêt, au nord. Le thermalisme, la tauromachie et le rugby, superbement représenté par Pierre Albaladejo inoubliable Monsieur drop, sont les fers de lance de la localité qui vit aussi de ses administrations : tribunaux, commissariat, centre des impôts, douane, gendarmerie, sécurité sociale, ANPE, base militaire, DDE, Chambre de Commerce et d’Industrie, sans oublier les établissements scolaires jusqu’au lycée. Cette prépondérance du secteur tertiaire n’enlève rien au tissu industriel, également productif avec la fabrication de boues thermales, de sel, d’eau minérale ou de papier. Chaque 15 août, ce sont près de 800.000 personnes qui foulent le pavé dacquois à l’occasion des fameuses fêtes.

« Si les visites reprennent à un rythme satisfaisant et que l’on paraît s’éloigner de la zone de turbulence, les effets de la crise sont toujours prégnants », annoncent d’emblée Audrey Depirou et Julien Blanc d’ALIS (Atlantique Loisir Immobilier Services). « Non contents du réajustement à la baisse des grilles tarifaire observé sur les Landes, les acquéreurs, ultra exigeants, multiplient les offres audacieuses. Le marché est concurrentiel et les professionnels trouvent leur salut dans la collaboration inter-agences. Au creux de la vague, le volume d’affaires chute de 30 % », une déperdition que les spécialistes récupèrent peu à peu sur les petites transactions, la gamme la plus prolixe, qu’ils sont donc forcés de mener en nombre. Relativement longs, les délais d’écoulement se situent entre six et neuf mois. Le budget moyen oscille de 150.000 à 170.000 € pour un trois-pièces, une denrée qui atteint 190-200.000 € à condition de présenter des prestations irréprochables. La catégorie intéresse les jeunes couples avec un enfant et les seniors désireux de se rapprocher des centres urbains après la cession récente de leur maison. Les amateurs d’indépendance, âgés de 35 à 50 ans, déboursent, en général, 200.000 € dans une construction de 100 m2 (deux ou trois chambres) sur une parcelle d’environ 500 m2. Le collectif vaut aux alentours de 2000 €/m2, quand l’individuel se négocie 1800 €/m2. Une belle demeure de quatre pièces peut avoisiner 400.000 €, mais le segment fonctionne toujours au ralenti. 70 % des actes concernent la résidence principale, 30 %, le placement. Certains investisseurs ciblent les retombées commerciales des cures et n’hésitent pas à dépenser 50-60.000 € pour un studio de 25-30 m2 dans des immeubles anciens, avant d’empocher 500 e les trois semaines d’occupation. D’autres paient moins de 90.000 € un T2 de 35-40 m2, susceptible de rapporter 400 € mensuels.

Viet Tran du groupe de promotion Robert Alday évoque « Valbrun », 51 habitations vendues en 2007, et « Les Terrasses d’Augusta », 61 logements sortis de terre en 2010 sur le cours Gallieni, dont quatre sont à pourvoir : un T2 et trois grandes surfaces. « Le Domaine des Baignots », 62 lots livrés et 18 en cours de réalisation au sein d’un parc arboré du boulevard Carnot, est actuellement proposé à la vente. Le studio démarre à 81.000 €, alors que le dernier étage de 102 m2, quatre pièces parfaitement finies et prolongées par une généreuse terrasse, flirte avec les 298.000 €. Globalement, le neuf, bénéficiant de frais de notaire réduits, s’échelonne de 2600 à 2800 e/m2. Les programmes de qualité attirent une large clientèle de retraités, peu touchée par la crise, à la-quelle se mêlent 30 % d’investisseurs malgré l’inéligibilité de la Loi Scellier. En zone C, Dax peut tout au plus jouir du Prêt Locatif Social (PLS) autorisant l’achat en TVA à 5,5 % et l’exonération de la taxe foncière dans la mesure où le bien est loué quinze années durant selon les plafonds en vigueur. Maintenant, le placement y est sûr et le marché de la location reste porteur.