Etoile-sur-Rhône, Montmeyran et Beauvallon

Les communes bucoliques de Drôme, de respectivement 4500, 2820 et 1640 habitants, répondent parfaitement à la quête de quiétude, de convivialité et d’espace menée par les échaudés de la ville. Gros plan sur un territoire authentique, où la qualité de vie tient le premier rôle.

Etoile doit son nom à sa situation géographique, « stella » ou carrefour. Elle se dresse à 10 km de Valence et à 1h00 de Lyon et de Grenoble, au croisement de l’A7, l’A49, de la RN7 et de la RN86. Poste de surveillance, planté en surplomb de la vallée du Rhône, sous l’ère romaine, elle accueille au Moyen-âge Diane de Poitiers, alors maîtresse de Henri II. Sous l’Ancien Régime, elle perd son statut de place forte. Si le village perché est, aujourd’hui, tourné vers le bassin d’emplois de Valence, il ne renferme pas moins de quatre écoles publiques ou privées. Montmeyran se dresse à 14 km au sud-est de la capitale de la Drôme, entre celle-ci et Crest. Jadis réputé pour son marché aux chevaux, la commune accueille commerces et services, dont des écoles maternelle et primaire. Propriété des comtes valentinois au Moyen-Age, Beauvallon s’articule autour d’une grande place ponctuée de platanes et de tilleuls. Le marché, le lac et les sentiers pédestres vers Etoile et Montéléger invitent à la détente.

« L’activité subit, certes, un ralentissement, logique dans le contexte actuel. En revanche, les villages ruraux de la périphérie valentinoise restent porteurs », annoncent d’emblée Jérôme Reynier et Ludivine Dumourier de JL Immobilier. Les collectivités se dotent de commerces, d’infrastructures d’accueil, de services et d’associations culturelles et sportives. Loin du modèle éculé de cité dortoir, elles offrent un cadre de vie fonctionnel et chaleureux aux riverains. Toute la difficulté de l’agent immobilier tient à l’obtention des mandats aux bons prix. Un enjeu de taille lorsque l’on sait que les délais d’écoulement sur le segment individuel sont passés de trois à six mois. Le panel de produit est large, de l’appartement à la ferme en pierre en passant par la maison de ville ou de lotissement. 80-90 m2 dans une copropriété intime avec garage et balcon oscillent entre 140.000 et 170.000 €. Même tarif pour une maison de ville de 90 m2 en bon état sur deux niveaux. Dans les deux cas, la denrée est aussi rare que recherchée. Une unité de 100 m2 sur un terrain de 800 m2 vaut 250.000 €, contre 280.000 € exigés en 2009. Malgré la baisse de prix, la catégorie se porte bien. Difficile de trouver des fermes encore à rénover. Victimes de leur succès, la majorité se présentent, aujourd’hui, clé en main. Après travaux, 150-200 m2 sur 3000-4000 m2 se négocient de 450.000 à 550.000 € selon la situation, les prestations et la performance énergétique. Le neuf, justement synonyme de normes écologiques et énergétiques, a le vent en poupe. Tout type de biens confondu, les transactions s’échelonnent en moyenne de 250.000 à 300.000 €. La plupart des acheteurs travaillent sur Valence, Portes-lès-Valence ou Montélimar.

« Le choix de ces adresses est en réalité celui d’un mode de vie, d’un univers tranquille, d’un panel d’habitats diversifiés souvent pourvus d’un extérieur », poursuit Anne Orcel de Malissard Immobilier. Etoile et Montmeyran se révèlent plus généreuses en maisons de village, tandis que Beauvallon renferme des mitoyennes ouvertes sur des jardinets. Le primo-accédant généralement intéressé n’a plus qu’à se prononcer en faveur du cachet ou de l’espace en plein air. La spécialiste rejoint ses confrères sur l’estimation de départ. Dès qu’un vendeur se range à l’avis professionnel, son bien part rapidement sans négociation ou moyennant une faible remise. Tester le marché à une valeur affichée haute revient a contrario à le déprécier, sans compter la perte de temps et d’énergie.

« Les familles d’actifs apprécient Etoile-sur-Rhône, Montmeyran et Beauvallon, alors que les retraités auraient tendance à se séparer de leur fief en zone rurale pour se rapprocher du centre de Valence », indique Cyrille Auzout d’Art & Habitat. La dernière bâtisse vendue sur le secteur par l’entremise de l’agence -130 m2 sur une parcelle de 700 m2 - trouve preneur à 280.000 €. Au-dessus de 300.000 €, l’activité se tend pour repartir à 450.000 € à condition d’accepter des baisses conséquentes, finalement normales au regard des budgets. Le neuf fait des émules. Un programme de mitoyennes de type 4, avec des garages et des jardins de 250 m2, démarre à 169.900 €. Réellement compétitif, l’investissement reste à la mesure du primo-accédant, d’autant que la somme correspond à un T3/4 ancien sur Valence.