Investir à Marseille

Avec ses 2600 ans d’histoire, la deuxième ville de France a su se forger une identité forte et un paysage urbain en constant mouvement. Après de longues années de travaux d’envergure, la capitale phocéenne se présente sous un nouveau visage. Celui d’une métropole méditerranéenne fière et dynamique.

Avec près de 851 500 habitants et depuis le lancement du projet Euroméditerranée, Marseille se positionne désormais comme le centre stratégique pour les échanges économiques et culturels entre la France et l’ensemble des Pays méditerranéen. Cette opération d’aménagement a eu pour effet le remodelage de la cité depuis le quartier de La Joliette jusqu’à celui de la gare Saint-Charles. La ville possède désormais malgré la crise palpable dans bien des secteurs, une économie diversifiée, un large bassin d’emploi, le premier port de France, une université cotée forte de 60.000 étudiants et un pôle culturel d’avant-garde. Autant d’atouts qui la placent parmi les villes les plus attractives en matière de placement immobilier sûr. La baisse générale des prix sur l’ensemble des quartiers représente ainsi une aubaine pour ceux qui misent sur l’avenir.

Avec ses 9 agences couvrant du 1er au 8e arrondissement et sa trentaine de collaborateurs œuvrant en commun pour satisfaire chaque client, le groupe Connexion immobilier possède une parfaite connaissance des différentes facettes de la citée phocéenne. « La baisse générale des prix permet aux investisseurs avertis de saisir de réelles opportunités aujourd’hui » souligne Bruno Lebert, directeur général. Et ils sont nombreux à s’intéresser de plus près au marché de la capitale provençale, d’autant que Marseille jouit d’une bonne presse au niveau international ; en témoigne l’article paru en octobre 2013 dans le New York Times qui décerne à Marseille la seconde place dans son classement annuel des 46 villes à visiter, après Rio. « Des investisseurs parisiens ou britanniques chassent les produits de qualité au sein de quartiers synonymes de valeurs sures tels que Vauban, Chaves, Les 5 Avenues et certaines artères des 1er et 2e arrondissements, où l’on peut prétendre à un T1 avec un budget compris entre 50.000 et 80.000 € lequel, une fois loué aux environs à partir de 350 € mensuels, permettra un rendement locatif cohérent » explique le professionnel.

Le très haut de gamme séduit également les acquéreurs d’autres régions. Avec ses villas de standing offrant des panoramas intégralement bleus, l’agence Barnes traite avec de nombreux Parisiens. « Ces villas comprises entre 1.500.000 et 3 M d’€ se destinent souvent à une clientèle en quête d’une résidence secondaire. La vue mer, la proximité avec la plage et la sécurité sont les principaux critères évoqués, ainsi que la proximité immédiate d’un grand centre ville permettant une véritable vie sociale et culturelle. » explique Thierry Chomel de Varagnes directeur associé. Ces résidences secondaires, voire futures résidences principales quand viendra l’heure de la retraite, sont parfois mises en location saisonnière permettant une bonne rentabilité notamment en période estivale. « En locatif à l’année, avec un loyer de 5000 à 6000 € par mois, une villa de ce type permet un rendement de 3 à 4 % ce qui, après taxe, peut se révéler peu intéressant pour des propriétaires à l’abri du besoin ». En revanche, le professionnel note une demande soutenue d’appartements situés à proximité du campus universitaire de Luminy dans le 9e arrondissement. « Ici, les studios et T2 sont appréciés par les investisseurs français, belges ou suisses, pour les locations aux étudiants ». Quid de la clientèle internationale ? « Mise à part quelques pays qui cherchent, notamment vers le quartier Monticelli, un hôtel particulier pour y installer un consulat, une ambassade ou une fondation, les grands investisseurs venus d’autres continents se font rares cette année. »

Spécialiste des biens contemporains et hors-norme, l’agence Espaces Atypiques, présente à Paris, Bordeaux, Lyon et dans les Yvelines, s’est installée à Marseille il y a un peu plus de deux ans. Les quatre collaborateurs dénichent des villas d’architectes, des lieux reconvertis, penthouses, lofts et autres duplex de caractère. « Nos biens se destinent aussi bien à l’habitat principal qu’aux résidences secondaires qui seront mises en location saisonnières ainsi qu’aux professionnels cherchant un lieu original pour y créer une maison d’hôtes. Les investisseurs représentent un tiers de nos clients aujourd’hui » explique Jérôme Louis, gérant de l’agence. Au sein d’un quartier prisé, un loft aux finitions soignées se négocie autour de 300.000 €, à l’image de ce duplex d’architecte situé au pied du Roucas Blanc, au cœur du quartier Vauban dans le 6e arrondissement ; il est affiché à 360.000 €. « Nos clients investisseurs cherchent des biens hors du commun et de qualité » explique le spécialiste qui cite en exemple, parmi ses ventes récentes, cette villa ultra contemporaine en verre et métal. Située sur les hauteurs, dans le quartier Endoume et bénéficiant d’une vue mer exceptionnelle, elle s’est vendue à un Parisien pour 980.000 €. Cette autre villa avec vue dotée de 4 chambres et d’une piscine a fait le bonheur d’un Belge qui, en une seule visite, a été conquis et a déboursé 820.000 € pour s’offrir sa résidence secondaire au soleil. « En la louant à la belle saison, une troisième catégorie d’acheteurs réalisent une rentabilité de 5 à 7 % ». Avec les nombreux dispositifs applicables à Marseille : loi Malraux, statut LMNP, dispositif Monuments Historiques, loi Duflot, loi Censi-Bouvard, investir aujourd’hui à Marseille est un projet stratégiquement viable, à condition de choisir un produit de qualité et surtout, son quartier : d’une rue à l’autre, il peut s’avérer radicalement différent.