Investir dans la Ville Rose

La pression démographique exercée, depuis une décennie, sur la communauté urbaine de Toulouse, passée de 762.000 habitants en 1999 à 850.900 en 2006, alimente en partie le marché locatif, décidément ultra porteur. Une nouvelle fois, les investisseurs réitèrent leur confiance dans la pierre.

Entre Atlantique, Pyrénées et Méditerranée, la quatrième ville de l’Hexagone après Paris, Marseille et Lyon, héberge 439.450 personnes. La technopole d’envergure européenne, berceau d’Airbus, tire ses revenus de domaines aussi pointus que l’aéronautique, le spatial et l’informatique. Les deux tiers des activités relèvent du tertiaire. Si plus de 10 % des arrivants sont étrangers, les départements voisins - l’Ariège, l’Aude, l’Aveyron, la Corrèze, le Lot, le Tarn, le Gers, les Hautes-Pyrénées et le Tarn-et-Garonne - représentent une véritable manne de populations. Le nombre d’inscrits dans une université ou une école avoisine les 96.500, plaçant Toulouse juste derrière Paris et Lyon, aux coudes à coudes avec Lille dans le classement national des villes étudiantes. Le Capitole, le Mirail et Paul-Sabatier constituent les principaux pôles de la capitale de Haute-Garonne qui n’a de cesse que de se distinguer par sa qualité de vie.

« La cible privilégiée des investisseurs reste les étudiants et la petite surface, la colocation ayant, semble-t-il, moins bien fonctionné cette saison », démarre Nicolas Deisieux d’Era Deisieux. Il s’agit de distinguer Saint-Michel et Rangueuil de l’hyper-centre. Les premiers arborent des studios de 20 m2 (loués 400 €/mois), aux alentours de 70.000 € et des T2 de 35-40 m2 (proposés à 550 €/mois), à 130.000 €. L’environnement immédiat du Capitole génère des coûts de respectivement 110.000 et 180.000 € et des retours mensuels de 500 et 700 €. La rentabilité flirte avec les 4 %, contre 5-6 % du côté de Saint-Michel et Rangueuil. En revanche, le placement patrimonial ne fait aucun doute. Auprès de ces acquéreurs, la grande superficie suscite un intérêt limité. Rapidement, le locataire potentiel fait le choix de l’achat. Quelques-uns, particuliers aguerris à l’exercice et marchands de biens, lorgnent du côté des immeubles à pourvoir en intégralité. Le professionnel évoque un lot sur Saint-Michel de 14 appartements T1 et T2, tous loués, à 2,3 M €. Le propriétaire peut tabler sur un rendement de 8000 € par mois et une rentabilité de 4,5 %. Globalement, l’investissement locatif, rassurant et pérenne, se porte bien.

Jean-David Pégot de Métro Immobilier, à la tête de quatre agences dans Toulouse, note des disparités selon les secteurs. Sur Ozenne, une enclave sélecte, l’objectif est clairement patrimonial. Souvent, les acheteurs commencent par loger leurs enfants avant d’en retirer un revenu locatif. La majorité paie comptant. Le parc immobilier ancien de cachet est fréquemment rénové et parfois meublé. Parmi les dernières signatures, il décrit un studio parti à 122.000 € et des pointes à 200.000 € pour des deux-pièces. Saint-Cyprien, Les Minimes, Saint-Michel et Bonnefoy sont, ensuite, parfaitement comparables en termes de tarifs et de typologie immobilière. Tous réunissent des adeptes à condition d’offrir une situation fonctionnelle, proche d’une ligne de tramway ou de métro. Saint-Cyprien et Les Minimes demeurent susceptibles d’accueillir des actifs de l’aéronautique, friands de T3 moyennant 650-800 €/mois, qu’il convient d’obtenir à 200.000 €. Le neuf et l’ancien sont parfaitement compatibles et complémentaires dans la constitution d’un portefeuille. Les résidences sorties de terre vers La Vache et Borderouge au changement de siècle et actuellement en fin de défiscalisation affichent un bon rapport qualité/prix. Ultra rentable, le parking fait des émules. Facile d’entretien et de gestion, il vaut de 6000 à 40.000 € selon l’adresse et la configuration, 15-20.000 € en moyenne, et se loue de 60 à 200 €/mois.

« Parmi les récentes mutations, il s’agit de souligner le changement d’attitude du locataire. Désormais, il négocie le prix. En contrepartie, il s’engage sur du moyen terme. Cette orientation ouvre de nouvelles perspectives à l’investisseur. C’est dans ce contexte que Novilis s’oriente sur le foncier à bâtir en périphérie de Toulouse, des parcelles capables d’accueillir des logements d’une, deux ou trois pièces, dotés de jardins attenants », explique Dan Greuet. Dans 80 % des cas, le jeune couple se positionne, tandis que les acquéreurs concernés ne prennent aucun risque. Récemment, l’un d’eux s’allège de 180.000 € en échange d’une villa T3 de 75 m2 dans la deuxième couronne, louable 700 €. Une unité équivalente dans la première, où le petit individuel prend aussi le pas sur le collectif, coûte 30.000 € de plus. Le principe requiert davantage d’implication de la part des acheteurs dans la mesure où un bureau d’études chargé de la réalisation entre dans la boucle. En contrepartie, la construction est libre. L’obligation d’obtenir le label BBC, à partir de janvier 2013, augmente les coûts de 10-15 %. Une hausse impossible à répercuter sur les loyers dans un marché ultra concurrentiel.

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