L’axe Montauban-Toulouse

Les capitales du Tarn-et-Garonne et de Haute-Garonne sont aussi les deux plus importants pôles d’activités de la région Midi-Pyrénées. Ce dynamisme, associé à la qualité du cadre de vie, suffit à justifier la densification démographique de l’axe. En témoignent Grenade et Aucamville.

Montauban accueille 58.000 habitants, 74.000 dans l’agglomération. Baptisée la Cité d’Ingres en hommage au peintre, elle s’anime à une cinquantaine de kilomètres au nord de Toulouse, à 60 km de Cahors, 76 km d’Albi et 80 km d’Agen, là où le Tescou et le Tarn se rejoignent. Véritable carrefour routier et ferroviaire, c’est tout naturellement qu’elle s’impose en ville-marché, point de départ régional de la production fruitière et maraîchère. Elle totalise 4200 entreprises et 35.000 emplois, à quelques encablures seulement de Grand Sud Logistique, une zone de 450 ha initiée par le Conseil Général du 82 censée recevoir à terme 2000 actifs. La ville d’art et d’histoire fait la part belle à la brique rouge. Fondée en 1144 par le Conte de Toulouse, la bastide est, aujourd’hui, desservie par la deuxième gare de Midi-Pyrénées avec 1 M de voyageurs enregistrés sur l’année 2008. Grenade, près de 8000 riverains, se dresse à 25 km des deux préfectures, à mi-chemin entre Albi et Auch. Elle relève de la communauté de communes de Save-et-Garonne et du Pays Tolosan. Le damier s’organise autour de la halle aux trente-six piliers, classée monument historique. Elle possède des établissements scolaires jusqu’au collège et diverses infrastructures sportives, dont une piscine municipale. Aucamville, 8000 âmes, s’épanouit dans la première couronne toulousaine. Jadis on y cultivait la violette ; désormais, les maisons et les petits collectifs se partagent le territoire urbain à part égale. Plus de 60 associations participent à la vie de la collectivité, rythmée par de nombreuses manifestations culturelles ou festives.

« Montauban pousse vers le sud dans la direction de Toulouse, l’axe concerné formant un bassin de vie et d’emplois tout autant qu’un enjeu d’avenir. On attend, en effet, 15.000 habitants supplémentaires dans l’agglomération au cours de la prochaine décennie et 10-12.000 créations de poste d’ici quinze ans », introduit Christian Molinari de l’Agence Molinari. Labastide-Saint-Pierre, Lacourt Saint-Pierre, Montbeton, Bressols, Corbarieu et Saint-Nauphary affichent une marge de progression indéniable. Une maison de 80 m2 et son terrain de 2500 m2, un produit idéal en primo-accession, se négocient 152.000 € du côté de Corbarieu. On exige, par ailleurs, 191.000 € en échange d’une unité de 120 m2, à rafraîchir légèrement, sur une parcelle de 645 m2, proche des commerces de Labastide-Saint-Pierre, 256.000 € contre 170 m2 habitables, sur 5000 m2 à Lacourt-Saint-Pierre et 330.000 € pour 176 m2, sur 1200 m2 à Bressols. 80 % des bâtisses vendues ces dernières semaines se situent sous la barre des 200.000 €. Un terrain de 2,6 ha à Montbeton vient de trouver preneur à 425.000 €. Les nouveaux propriétaires s’apprêtent à le lotir. D’autres paient, enfin, 108.500 € 2000 m2 à bâtir dans le quartier résidentiel du Fau au sud de la Cité d’Ingres. La catégorie s’échelonne, hors exception, de 60.000 à 110.000 €. Si les acquéreurs potentiels surveillent l’évolution des coûts des carburants, le marché demeure porteur. La confirmation et le tracé de la ligne LGV, qui devrait mettre Paris à moins de 3h00, figurent parmi les actuels sujets de préoccupation.

« La qualité de vie constitue l’un des principaux arguments de Grenade. D’ailleurs, dans la majorité des cas, les acquéreurs commencent par une période en location avant de sauter le pas », précise Thierry Giner d’Atout Immobilier. Tous apprécient le marché hebdomadaire et les animations organisées sous la halle, un lieu de partage et de convivialité incontournable. Aéroconstellation, sise à 17 km, draine une population non négligeable. Il convient de distinguer deux types de clients : le primo-accédant et le muté. Le premier injecte de 180.000 à 250.000 € dans son logement : une construction récente ou neuve de type 4 sur une parcelle restreinte ou une maison de village de 90-120 m2, rehaussée d’un extérieur. Très souvent, il exerce sur Toulouse, l’actif de Montauban ayant, au regard des prix, davantage intérêt à opter pour une localisation dans le Tarn-et-Garonne. Le muté, riche d’une première vente sur son secteur d’origine, est capable de dépenser jusqu’à 500.000 €. L’un d’entre eux vient de régler 450.000 € en échange d’une villa contemporaine de 150 m2, dotée d’un sous-sol de 200 m2, sur un terrain arboré de 2000 m2 avec piscine. Malgré le ralentissement général, le rythme de croisière demeure acceptable. En parallèle, les stocks augmentent et l’offre l’emporte sur la demande, d’où une négociation quasi systématique des valeurs affichées et une difficulté à retrouver leur mise pour les acquéreurs de 2007 et 2008 obligés de se séparer de leur bien.

« Aux heures de pointe, 25 mn sont nécessaires pour rallier Toulouse depuis Aucamville, 30 mn pour Montauban en passant par l’autoroute. Maintenant, la proximité de la Ville Rose joue, sans doute, plus que celle de la capitale du Tarn-et-Garonne », indique Jérémy Vidal de CIV Conseil. Bien sûr, il arrive fréquemment que certains propriétaires vendent leur appartement sur Aucamville afin de s’offrir une maison sur l’axe, jouissant d’un ratio au mètre carré en baisse à mesure qu’ils s’éloignent de la cité phare. Euro-Centre, une zone d’activités située à Castelnau-d’Estrétefonds, alimente également la destination en clients. La rocade et l’autoroute restent proches d’Aucamville, tandis que la gare de Lacourtensourt permet aux usagers du train de rejoindre Matabiau rapidement. Le bus établit, enfin, la jonction entre la bourgade et la station de métro La Vache. Actuellement, la demande porte sur les T3 des résidences construites au changement de siècle avec terrasse ou jardin, négociés aux environs de 140.000 €, les villas de quatre pièces aux alentours de 220.000 € et les maisons de 350.000 €, du goût des mutés, susceptibles de payer comptant.