Le Comminges, une enclave bucolique

Parcouru par la Garonne, le secteur voit se succéder des paysages hauts en couleurs, des montagnes enneigées sises sur la frontière espagnole à la plaine alluviale en direction des bassins d’emplois. Incursion à Carbonne, Saint-Martory et Saint-Gaudens…

Il convient de distinguer le comté historique, pris entre Muret et Luchon, la Haute-Garonne, l’Ariège, le Gers et les Hautes-Pyrénées, du Pays de Comminges, soit les 236 communes de l’arrondissement de Saint-Gaudens. Toulouse, le plus important pourvoyeur d’emplois, s’anime à 30 mn de route dans le meilleur des cas et à 1h00 de Saint-Gaudens, le premier pôle urbain de la collectivité territoriale, au pied des Pyrénées, à égale distance de l’océan Atlantique et de la mer Méditerranée.

« Carbonne héberge 5240 habitants entre le Comminges et le Volvestre, à 40 km au sud-ouest de Toulouse. Sur la ligne ferroviaire reliant Bayonne à la Ville Rose, la cité possède une gare, une vie associative dense, tous les services et commerces nécessaires au quotidien et des établissements scolaires jusqu’au collège », démarre Virginie Wiroth de l’Agence Wiroth. Fréquemment, les acquéreurs en activité exigent la proximité de la gare et de la quatre-voies. La majorité exerce au sein de la capitale de Haute-Garonne. La demande principale porte sur la villa de trois chambres, comprise entre 180.000 et 200.000 €, selon l’état. L’enveloppe se rapproche de 160.000 € à mesure que l’on descend sur Montesquieu. Les vendeurs qui ont obtenu leurs biens en 2007 peinent à retrouver, dans le contexte actuel, leur mise de départ, s’obstinant parfois à maintenir des tarifs élevés. L’attitude, compréhensible, creuse le décalage entre l’offre et la demande. Sur les cinq dernières transactions, deux concernent la primo-accession, alors que seniors et investisseurs se font rares.

« Saint-Martory se dresse à 60 km de la péninsule ibérique, à l’intersection des axes Toulouse-Tarbes et Saint-Girons-Auch. 40 mn, hors heures de pointe, suffisent à parcourir les 70 km qui séparent le village du Comminges de la préfecture de Haute-Garonne. Le faubourg occupe la rive droite de la Garonne, lorsque la partie ancienne se trouve sur la gauche en contrebas de l’Escalère », décrit Gérard Fouert de Terre Immo. La gare de Boussens, située à 8 km, récemment dotée d’un important budget, constitue un atout de poids. De 6h00 à 8h00 et de 16h30 à 19h30, un train assure les rotations professionnelles Toulouse-Boussens toutes les 20 mn. Plus de 300 véhicules stationnent tous les jours sur le parking, tandis que le co-voiturage va bon train. Les acheteurs sont séduits par des grilles tarifaires inférieures de 30-40 % aux coûts pratiqués sur la première couronne, qu’il s’agisse de la transaction ou de la location. Le panier moyen avoisine 150.000 € et correspond à un pavillon récent de 100 m2 sur un terrain de 2000 m2 ou à une commingeoise à rénover. Les retraités, susceptibles d’injecter jusqu’à 200.000 €, plébiscitent l’univers paisible, la qualité de vie et le climat, débarrassé du vent d’Autan. Au regard des stocks, largement reconstitués, les intéressés multiplient les exigences et n’hésitent pas à négocier les valeurs affichées. Toute la difficulté pour le professionnel tient à sa capacité de persuasion : il s’agit, en effet, de convaincre les vendeurs de coller aux barèmes du marché afin d’éviter l’allongement des délais d’écoulement et l’inéluctable dépréciation des biens.

David Arrouy du Cabinet Occitan est établi à Saint-Gaudens. La sous-préfecture accueille 13.480 habitants, 31.255 au sein de l’aire urbaine, à 90 km de Toulouse dans le piémont pyrénéen. Des entreprises et des industries s’y sont installées, offrant aux autochtones des emplois in situ. « Le Comminges arbore une typologie immobilière des plus diversifiées. L’heure est au tassement des prix, à commencer par le foncier, dans une période où les taux d’intérêt se montrent particulièrement attractifs », indique le spécialiste, également acteur dans le domaine de la construction. Les ultimes signatures évoluent toutes sous la barre des 150.000 €, la somme requise en échange d’une maison de plain-pied de 90-100 m2, construite dans les années 1990 sur une parcelle de 1500 m2. Les seules demandes au-delà de 250.000 € émanent de détenteurs d’un projet lié au tourisme vert, de seniors aisés ou de télétravailleurs qui n’hésitent pas à comparer le Comminges avec d’autres adresses dans un rayon de 100 km. Toute vocation confondue, la requête demeure anecdotique.