Le nord toulousain

S’installer en périphérie d’une grande agglomération française comporte des avantages : un gain d’espace, des tarifs plus abordables et un habitat indépendant. A condition de ne pas renoncer aux atouts du tissu urbain et à la proximité des commerces et des services. Gros plan sur Launaguet, Castelginest, Castelmaurou et Verfeil…

Launaguet, 7150 habitants, s’anime dans l’aire urbaine de Toulouse, à 9 km du centre. Le château, transformé en hôtel de ville, construit en 1845 sur les ruines d’un manoir brûlé quatre décennies plus tôt, est classé Monument Historique. Jadis rural, le village devient résidentiel après la Seconde Guerre Mondiale. Castelginest, 8750 âmes, se dresse juste après Aucamville. La population y est relativement jeune et en constante augmentation, dépassant le seuil des 8000 administrés au changement de siècle. En témoigne l’extension du quartier de La Grave. 3500 personnes vivent à Castelmaurou, desservie par l’A68 et la RD888. Rien ne manque : une école, une crèche, un bureau de poste, un cinéma et des associations sportives et culturelles en nombre. Si la tendance tend à s’inverser, 75 % du territoire font encore la part belle aux espaces naturels et exploitations agricoles. A 15 mn du métro, le village est desservi par les bus toulousains. Loin de se contenter de statut de cité-dortoir, il offre à ses riverains un cadre de vie agréable et un calendrier de manifestations diversifiées. 19 km séparent la Ville Rose de Verfeil, 3070 individus. Les portes Tolosane et Vaureze évoquent le temps des fortifications. A l’instar du château construit au VIIIe siècle. Sise à 220 mètres d’altitude, l’ancienne bastide cathare voit grandir « les petites filles modèles » de la Comtesse de Ségur et édifier le château de Pierre-Paul Riquet, responsable de la construction du Canal du Midi. Depuis 1999, la population de Verfeil augmente de 22,6 %.

« La plupart des acquéreurs de Launaguet et Castelginest achètent pour la première fois », indique Agnès Lavenu de Garanti Vendu. Ils injectent, généralement, 250.000 € dans une maison de type 4 de 90-100 m2, sur une parcelle de 500 m2, un bien des années 1980 souvent à rafraîchir. Les transactions orchestrées au cours du dernier semestre ne dépassent pas 280.000 €. A l’exception d’une ferme de 250 m2, entièrement rénovée, sur un terrain de 6000 m2 situé sur un coteau jouissant d’une vue exceptionnelle sur Toulouse et les Pyrénées, tombée dans l’escarcelle d’une profession libérale rassurée d’habiter à 5 mn de la Rocade, moyennant 750.000 €. Les deux communes recèlent tous les commerces et services nécessaires au quotidien des familles, dont des établissements scolaires jusqu’au collège. En dépit de la proximité des bassins d’emplois, le marché n’échappe pas à la morosité ambiante. L’acheteur se montre attentiste et le vendeur, trop gourmand.

« Parfaitement desservie par les axes routiers, Castelmaurou s’épanouit à 12 km de la célèbre place du Capitole », précise Laurence Guiraud de Castelmaurou Immobilier. Encore très bucolique, le village, dynamique à souhait, voit sortir de terre des constructions neuves. Des personnes âgées ayant vendu une propriété importante de la périphérie toulousaine paient, souvent comptant, 300-450.000 € un pavillon de 140 m2 sur une parcelle de 1000 m2, désireuses de rester près de la Ville Rose et de ses commodités sans se résigner à opter pour un appartement. Au-delà de 300.000 €, les acquéreurs exigent des prestations contemporaines ; beaucoup envisagent de faire construire, à condition de trouver le foncier, une denrée de plus en plus rare. Les primo-accédants ne dépassent pas 200.000 € pour des maisons de village à rénover ou à rafraîchir. Quant aux ménages avec enfants, bénéficiant du fruit de la cession d’un appartement au sein de la Cité des Violettes, ils investissent 250.000 € dans une agréable mitoyenne. Le marché tire son épingle du jeu justement grâce à cette multiplicité de profils acquéreurs et à la diversité de biens immobiliers, sans oublier le réajustement des prix à la baisse et les taux d’intérêt historiquement bas.

« Verfeil, en lisière du Lauragais, arbore des paysages vallonnés et bucoliques à 15 mn de voiture des portes de Toulouse et du métro Gramont », explique Jacques Chassant de Verfeil Immobilier, président régional du SNPI (Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier). Dans les tablettes, figurent des petits pavillons récents de 100 m2, de 190.000 à 230.000 €. La catégorie, susceptible d’intéresser les primo-accédants, connaît la pénurie. Si leurs ventes sont anecdotiques, Verfeil abrite aussi des corps de ferme et des châteaux rénovés sur de généreuses parcelles, entre 500.000 et 1 M €. L’essentiel des transactions porte sur des maisons contemporaines de 120-200 m2 sur 1000 m2 environ, entre 280.000 et 500.000 €, briguées par des actifs en poste sur Toulouse en quête de qualité de vie. Dans le contexte actuel, les transactions sont plus chronophages que par le passé.