Mandelieu-la-Napoule : un secteur résidentiel

Dynamique station balnéaire de l’ouest des Alpes-Maritimes établie sur des collines plongeant dans la mer, Mandelieu-la-Napoule propose un agréable habitat résidentiel aux tarifs moins élevés que Cannes, pourtant si proche.

Idéalement située entre Théoule-sur-Mer et Cannes, Mandelieu-la-Napoule dispose de quoi séduire : environnement préservé (parc du San Peyre…), plages de sable, sentiers de randonnées, golfs, casino, marina (navigation de plaisance)… Le tout desservi par l’A8 et un aéroport accueillant avions et jets privés, ainsi que des hélicoptères. Ses 22.000 habitants peuvent également compter sur la présence de nombreux commerces, sur onze écoles maternelles ou élémentaires et deux collèges, et bénéficient d’un large choix d’activités culturelles et sportives (fête du mimosa - Mandelieu en est la capitale mondiale - festival de la BD, concours international d’aviron…).

Dans ce secteur résidentiel et privilégié typiquement Azuréen, « les prix des appartements démarrent à 3000 €/m2. Entre 4000 et 5000 €/m2, les prestations commencent à être de très bonne facture. Et au-delà de 5000 €/m2, les biens sont plus haut de gamme et dotés de vue mer », détaille Jean Amyot, gérant de deux agences familiales : Orpi - Euro Agence et Orpi - AB Partners, respectivement créées à Mandelieu-la-Napoule dans les années 1990 et en 2013, et couvrant aussi Théoule-sur-Mer, Les Adrets-de-l’Estérel et Tanneron (secteurs où Orpi n’est pas encore représenté). « Un studio se vend ainsi entre 100.000 et 150.000 €, tandis qu’un deux-pièces se négocie entre 150.000 et 250.000 €. Quant aux trois-pièces, ils sont commercialisés entre 200.000 et 400.000 €, voire davantage pour les biens d’exception. » Sur le segment des villas individuelles, le professionnel note des baisses de prix : « Les maisons classiques d’environ 150 m2 habitables sur 1500-2000 m2 de terrain avec piscine qui se vendaient il y a encore trois ou quatre ans entre 1 M et 1,2 M € sont aujourd’hui proposées entre 800.000 et 1 M € ». Pour autant, « le recul moyen est faible, n’excédant pas 5 %. Le marché est actif et nous ne connaissons pas de ralentissement de l’activité. Au contraire ». Avec sa politique du « juste prix » et 70 % de mandats exclusifs représentant 95 % de ses ventes, Jean Amyot enregistre plus de 76 « projets » immobiliers réalisés par les deux agences sur les quatre premiers mois de l’année.

Christian Berti, lui, gère quatre cabinets à Mandelieu : l’Agence de la Poste, Berti Prestige, l’Immobilière de la Côte d’Azur (sise dans le prestigieux Domaine Le Grand Duc) et Paris Esterel. Spécialiste de l’immobilier de standing depuis 1977, il intervient également sur Théoule et l’arrière-pays : « Nous sommes fortement sollicités pour les appartements récents de trois ou quatre pièces commercialisés entre 500.000 et 700.000 €, ainsi que pour les maisons individuelles entre 700.000 et 1,6 M € ». Evoluant dans un « secteur prisé abritant de jolies villas vue mer », l’agent évoque pourtant une légère baisse des transactions et des prix : « Après plusieurs années de flambée, les tarifs sont revenus aux niveaux qui étaient les leurs il y a quatre ou cinq ans. Moins élevés qu’à Cannes, ils offrent aujourd’hui de belles opportunités, notamment pour les grands appartements ». Christian Berti tient enfin à préciser que « la vue mer reste un critère hautement important, devenant même indispensable pour les biens vendus entre 1 M et 3 M € ». Sa clientèle se compose essentiellement de retraités aux moyens conséquents et de cadres en activité dont un tiers de non-résidents.

« Un produit disposant d’une vue mer affiche immédiatement un surcoût de 20 à 25 % », appuie Bernard Delsaut, gérant de Laforêt Immobilier, agence fondée en 2011 et couvrant Mandelieu et Théoule. « Sur le segment collectif, les autres critères déterminants sont le standing et l’environnement de la copropriété : piscine, espaces verts, gardien... Dans une résidence classique, le mètre carré oscille entre 3500 et 4500 €, alors qu’il varie dans le haut de gamme de 5000 à 7000 €, comme c’est par exemple le cas dans le domaine Le Grand Duc. » Côté maisons, « qui possèdent quasiment toutes une piscine », les tarifs moyens fluctuent entre 4500 et 5500 €/m2, bien qu’on trouve aussi « de superbes villas de style moderne avec vue mer à 7000-8000 €/m2 ». Les biens situés sur les hauteurs recèlent de magnifiques vues, « mais ils ont l’inconvénient d’être bâtis sur des terrains pentus. Le même problème se pose d’ailleurs pour le foncier ». Bernard Delsaut observe en outre une baisse des prix de 5 % par semestre. Ses acquéreurs sont majoritairement de jeunes couples primo-accédants à la recherche d’un appartement standard T2 ou T3 et de personnes proches de la retraite ou retraitées en quête d’une belle maison avec vue mer.