Marseille, état des lieux d’un marché contrasté

Radia Amar - 23 décembre 2015

La cité phocéenne présente un paysage urbain en pleine mutation. Appartements anciens, lofts industriels, résidences de standing et unités abordables composent une offre hétéroclite répondant aux demandes les plus variées de la part de jeunes accédents locaux, d’investisseurs et d’une clientèle aisée, misant sur l’aura de cette ville dynamique, au fort potentiel économique et touristique.

Le marché de l’immobilier à Marseille, mis à mal depuis 2012, a été plutôt attentiste jusqu’à l’été 2014, il s’est peu à peu débloqué à partir du mois d’août 2014 laissant entrevoir une petite reprise en début d’année 2015, avec une accélération depuis la rentrée de septembre. Ceci s’explique par « le dégonflement progressif de la bulle immobilière avec la baisse des prix et un immobilier qui est passé d’un marché de vendeurs à un marché d’acquéreurs, ces derniers n’hésitant pas à négocier fortement » explique Stéphane Jay de l’agence Casaloft. Cette reprise reste cependant à nuancer, elle concerne surtout les petits produits d’investissement locatif ainsi que les petites surfaces de résidences principales (budgets inférieurs à 250.000 €). Les produits de luxe, supérieurs à 600.000 €, restent quant à eux en marge. « Ce contexte pousse les acquéreurs à revenir et cette reprise génère en contre partie un afflux de biens à la vente. Cependant le stock disponible est en deçà des années précédentes et le nombre des produits haut de gamme, reste insuffisant. Dans ce contexte, où l’essentiel des transactions concerne des achats raisonnés et où les délais de vente sont allongés, certains propriétaires, notamment ceux qui ont acquis leur bien pendant les années fastes de 2005 à 2008 et ceux qui ont investi dans de lourds travaux de rénovation, ont retiré leur bien de la vente » souligne le professionnel. Dans les secteurs sud de la ville, touchés plus modérément par cette crise, les biens avec extérieur et vue mer sont toujours plébiscités ainsi que les produits contemporains. « Les quartiers les plus recherchés restent les abords du Vieux Port, le Roucas-Blanc, Endoume, Bompard, le Vallon des Auffes, la Corniche Kennedy, Malmousque et le Carré d’Or autour du Square Monticelli et du Parc Bagatelle, des hauteurs de Perier au deuxième Prado. Les acquéreurs, pour l’essentiel de jeunes actifs marseillais mais également de nouveaux arrivants, visent les beaux volumes de type loft rénovés avec goût. Certains optent pour les produits avec travaux leur permettant d’acquérir à moindre coût et de réaliser une rénovation personnelle » explique le professionnel qui cite un T4 d’architecte de 123 m2 niché dans un hôtel particulier au cœur du Roucas Blanc. Jouissant de belles prestations et d’un toit-terrasse panoramique de 100 m2, il est affiché à 1.190.000 €.

Englobant les quartiers ourlant le Vieux-Port, les rues commerçantes de l’hyper-centre, le Panier et le secteur de la Joliette entièrement métamorphosé, les 1er et 2e arrondissements affichent un visage contrasté. « Nos acquéreurs recherchent en habitation principale des appartements de type 3 ou 4. Actifs dans le centre, ils privilégient un style de vie à pied. De nombreux investisseurs sont également à l’affût de petites unités, d’autant que depuis la baisse des prix, certains produits sont très accessibles » explique Frédérique Magloire de l’agence Century 21 Aline Immobilier, qui à titre d’exemple, évoque un studio à rénover situé à proximité de la place de Lenche, présenté à 44.000 €. « Dans l’ancien les prix se situent désormais entre 2500 et 2700 €/m2 ; autour de 2000 €/m2 dans les secteurs les moins cotés, et le neuf se négocie autour de 3000 €/m2 » précise la spécialiste. Face à ces prix raisonnés, les acquéreurs sont motivés. Avec un budget moyen compris entre 150 000 et 200 000 €, ils espèrent trouver le T3 ou le T4 qui répondra à leurs attentes, à l’image de ce T4 de 70 m2 à rénover qui vient de se vendre 160.000 € boulevard de Dunkerque. Les primo accédents, dotés de budgets plus modestes, compris entre 100.000 et 120.000 € se rabattent sur les T2. « Les vendeurs commencent à digérer la baisse des prix. Ceux que nous affichons correspondent donc à la réalité du marché de Marseille centre » conclut Frédérique Malgoire.