Monaco : l’immobilier de grand luxe

Cité-Etat de prestige, la Principauté de Monaco enregistre les prix de l’immobilier parmi les plus chers au monde. Une destination enviée qui s’adresse à une clientèle fortunée en quête de soleil, de fiscalité réduite et, surtout, de sécurité.

Située au bord de la Méditerranée à environ 20 km à l’est de Nice et 12 km à l’ouest de la frontière franco-italienne, Monaco est une adresse incontournable de la Côte d’Azur. Célèbre pour son Grand Prix de formule 1, ses établissements de luxe (hôtel de Paris, Casino de Monte-Carlo...) ou encore sa famille régnante (monarchie constitutionnelle aujourd’hui dirigée par le prince Albert II de Monaco de la dynastie des Grimaldi), elle occupe une superficie fortement urbanisée d’environ 2 km2 (dont une partie a été gagnée sur la mer grâce à de grands travaux de remblaiement), ce qui en fait le second plus petit Etat du monde (après le Vatican). Avec une population de plus de 35.000 habitants, il s’agit également du pays le plus densément peuplé de la planète. La population monégasque, composée de près de 150 nationalités, est par ailleurs en tête du classement mondial des revenus par habitant. Les ressources de la ville sont ses services, son commerce, son tourisme, sa TVA et son immobilier.

« Les tarifs monégasques comptent parmi les plus élevés du monde : en fonction du quartier, de l’immeuble, du type de bien ou encore de la vue, ils oscillent entre 16.000 et 100.000 €/m2. Un tel niveau de prix se retrouve uniquement à Londres, à Moscou ou au Japon, voire sur la Croisette à Cannes, mais dans des proportions bien moindres », expose Didier Villa, directeur de Monte-Carlo Estates, agence installée à Monaco depuis 12 ans. Le marché est largement dominé par le segment collectif, bien que quelques rares maisons soient disponibles : « Nous commercialisons actuellement un bien de 600 m2 vers le Jardin exotique à 25 M €. Mais ce type de produits se compte sur les doigts d’une main ». Les dernières ventes du professionnel concernent ainsi un appartement de 200 m2 situé dans un immeuble de luxe en front de mer à 8,5 M € et un studio/deux-pièces de 58 m2 à 1,6 M €. Des programmes neufs sortent aussi ponctuellement de terre, à l’image de la Tour Odéon, double gratte-ciel de 170 mètres de hauteur (le plus haut building d’Europe) en cours de construction « dans lequel le mètre carré variera de 50.000 à 90.000 € ». Les clients de Didier Villa sont de riches industriels et hommes d’affaires souvent originaires de l’est européen « qui viennent notamment chercher ici l’ensoleillement, la fiscalité faible, et, c’est le principal argument, la sécurité offerte par la Principauté ». Chrystelle Gery, responsable de l’agence Deplanche Immobilier (fondée dans les années 1980), et sa collaboratrice Flora Picard, qui confirment cette quête de sécurité, sont également très peu sollicitées par les Français et les Monégasques : « Notre clientèle se compose principalement d’Européens du Nord, d’Anglais, de Hollandais et de Belges, ainsi que de Russes. Les Italiens, eux, sont aujourd’hui davantage vendeurs qu’acquéreurs ». Les plus aisés s’offrent un bel appartement de trois ou quatre pièces à 5 ou 6 M €, mais l’essentiel des transactions de l’agence porte sur des biens de milieu de gamme commercialisés entre 1 et 3 M €. « Ce sont de très beaux studios dotés d’une terrasse et d’un garage ou des deux et trois-pièces aux prestations réduites. » Les professionnelles ont ainsi récemment vendu un studio avec vue et parking à 1,4 M € et un deux-pièces proche du Casino avec parking à 1,8 M €. Relativement rare, le stationnement est d’ailleurs particulièrement recherché. « Un garage se vend entre 150.000 et 250.000 €. », précisent-elles. Encore plus rares : les hôtels particuliers. « Il s’agit de biens d’exception à plus de 50 M €. Il en reste une dizaine sur Monaco. » Les prix monégasques, en constante et forte augmentation depuis les années 1980, auraient freiné leur progression depuis 2008.

« Un studio se négocie ici entre 900.000 et 3 M €, tandis qu’un deux-pièces se vend entre 1,3 et 6 M €. Pour un trois-pièces, il faut compter de 1,5 à 10 M €. Et pour un quatre-pièces, entre 2 et 20 M €, voire parfois davantage », détaille Bruno Cuevas de Cote Sun Luxury Real Estate, correspondant de Realtymmo de Monaco. Pour exemple, ce deux-pièces de 88 m2 vendu il y a peu 3.050.000 €. Concernant les maisons individuelles, « rarissimes sur le marché », les prix sont systématiquement au-dessus des 10 M €. Quant aux terrains constructibles, « ils restent l’apanage des grandes sociétés monégasques de construction ». Les programmes neufs ? « Ils se vendent très bien, malgré leurs prix élevés : entre 70.000 et 80.000 €/m2, voire plus pour les biens proposés dans les étages supérieurs. Les appartements haut de gamme d’un immeuble en cours de construction en plein Carré d’or ont par exemple été acquis très rapidement. Seuls les étages inférieurs, aménagés en surface commerciale, restent aujourd’hui à la vente. » La majorité des clients de Bruno Cuevas est intéressée par l’achat d’un deux-pièces dont le prix fluctue entre 2,5 et 4 M €. « La plupart sont étrangers, résidents à Monaco ou sont des investisseurs attirés par la sécurité du marché immobilier monégasque. »

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