Nice : le marché immobilier des actifs locaux

Cinquième ville de France et capitale économique de la Côte d’Azur, Nice compte inéluctablement une importante part d’actifs : environ 150.000 sur près de 350.000 habitants. Quels sont leurs budgets ? Les produits recherchés ? Et les quartiers convoités ?

Forte de plusieurs années d’expérience sur le marché milanais, Barbara Pietra a fondé l’agence Cosmopolitan Real Estate à Nice en 2003. Les transactions concernant les actifs locaux représentent environ 40 % de son chiffre d’affaires : « Il s’agit d’entrepreneurs, de professions libérales et de cadres travaillant dans le privé ou la fonction publique âgés de 35 à 55 ans. Exerçant sur Nice, mais aussi sur les communes alentours - voire jusqu’à Monaco - ils recherchent la proximité des lignes de bus et tramway, un accès facile à la voie rapide ou à l’autoroute et la présence d’écoles et de commerces ». Les quartiers les plus prisés sont ainsi ceux de Nice ouest, Nice nord, Libération, Cimiez et du Port : « Les trois et quatre-pièces, les produits les plus demandés, s’y négocient de 300.000 à 600.000 € en sachant que Nice nord et Libération sont les secteurs les plus abordables. Le prix est également conditionné par les prestations convoitées que sont la présence d’un ascenseur, celle d’un garage ou encore la possibilité de stationner à proximité ». Les villas commercialisées entre 650.000 et environ 1 M € font par ailleurs partie des requêtes, à l’image de ce bien de 200 m2 habitables avec piscine et vue mer sis à Nice ouest et récemment vendu 1.150.000 €.

Jean Girard, gérant de Côte d’Azur Properties, enregistre de son côté 50 % des ventes auprès de cette clientèle : « Spécialistes de Nice ouest depuis 2006, un secteur relativement coté, nous sommes en effet tout autant sollicités par les clients étrangers et extérieurs à la région venant souvent préparer leur retraite avec des moyens conséquents ». Disposant de budgets plus modestes - jusqu’à 300.000 €, les actifs locaux se focalisent donc à l’ouest de la ville essentiellement sur les deux quartiers les plus accessibles : « Celui de la Faculté des Lettres, entre Magnan et Fabron, où le prix du mètre carré varie de 3500 à 4000 €, et celui de La Madeleine - notamment le début du boulevard - plus abordable : entre 3000 et 3500 €/m2. Ils attirent car ils sont faciles d’accès, situés à seulement 10 minutes du centre, et abritent principalement des immeubles de moins de quarante ans dotés de terrasses, balcons, parkings, voire de piscine et tennis. Or de tels produits proposés à ces tarifs ne se trouvent qu’ici ». Sans oublier la mise en service de la ligne 2 du tramway prévue pour 2017 qui promet de belles perspectives : « La zone est amenée à connaître le même destin que le quartier est de Riquier, dont le développement a été rendu possible grâce à l’installation de la première ligne de tram ». Concernant le neuf, la demande reste limitée en raison de prix trop élevés : « Les programmes sont plutôt réservés à l’investissement ».

Installée dans le Carré d’Or depuis cinq ans, Camilla Dora, gérante de Camilla Dora Estates, est spécialisée dans la transaction auprès de la clientèle étrangère (notamment scandinave). Les actifs locaux concernent ainsi environ 10 % de ses ventes : « Mais ils sont de plus en plus nombreux. Nous nous attendons donc à voir cette part s’accroître. Aujourd’hui, ces clients sont généralement jeunes - entre 25 et 30 ans - et travaillent sur Nice ou Sophia Antipolis. Dotés de budgets oscillant entre 150.000 et 200.000 €, ils recherchent un deux-pièces ou un petit trois-pièces de 50 à 65 m2 au sein d’un immeuble confortable et bien entretenu ». Autres requêtes récurrentes : des charges de copropriété peu élevées, le passage tout proche du tramway et la présence d’un parking. « Cette dernière prestation est assez répandue autour de l’avenue Borriglione (quartier Libération) et du Parc Impérial (Saint-Philippe). Autrement, le secteur convoité est celui de l’avenue des Fleurs (Baumettes). » A titre d’exemple, la professionnelle a dernièrement réalisé deux ventes auprès d’actifs locaux : un deux-pièces de 38 m2 dans un immeuble récent avec terrasse et cave à 205.000 € et un autre T2 de 40 m2 avec balcon et cave à 230.000 €.

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