Perpignan, un marché à deux vitesses

Avec 116.680 habitants en intramuros, la préfecture des Pyrénées-Orientales s’inscrit comme la 3e commune de Languedoc-Roussillon. Traversée par la Têt et son affluent, elle développe 6807 ha, à 13 km de la Méditerranée et 85 km du premier domaine skiable. La plus méridionale des métropoles françaises plaît à ses autochtones, mais aussi aux seniors de tout le pays, deux populations aux moyens et objectifs radicalement différents.

Le centre de l’ancienne capitale continentale du royaume de Majorque fait la part belle aux maisons catalanes, jaunes, bordeaux et oranges, de trois à cinq niveaux, tandis que la ville nouvelle arbore des bâtiments haussmanniens. Depuis l’annonce de l’arrivée prochaine du TGV, le quartier de la gare fait l’objet d’un vaste plan de réhabilitation. Perpignan accueille le premier établissement public de santé des P-O, ainsi que plusieurs cliniques privées. Trois importantes usines de confiserie et chocolaterie se trouvent sur place. Le pôle Saint-Charles - 900 ha, 560 entreprises et 8500 emplois - est considéré comme la première plateforme de fruits et légumes européenne. L’Espace Polygone Nord génère près de 3000 postes, auxquels s’ajoutent Tecnosud, axé sur la haute technologie, la recherche et le tertiaire, et Torremila, tourné vers la santé.

« Sur Perpignan intramuros, le prix devient le critère dominant. Concernant le segment individuel, deux profils apparaissent clairement : les acquéreurs du cru déboursent 200.000 € maximum en échange d’un pavillon de 100-110 m2 sur une parcelle en lotissement de 300 m2, quand les mutés, sous le charme de la cité catalane particulièrement bien desservie par les transports en commun, la douceur du climat et la proximité de la frontière espagnole, de la Méditerranée et des stations de ski, vont jusqu’à 250.000 € », pose d’emblée Jacques Hébrard de Domians Immobilier. Les retraités ciblent davantage le littoral ou le Piémont pyrénéen. Sur dix ventes, sept concernent l’appartement ; 40 % relèvent de l’investissement locatif et 60 %, de l’installation principale. Un F3, incontestablement la configuration la plus recherchée - 83 m2 en bon état avec parking quartier de La Lunette - vient de trouver preneur à 120.000 €. Toujours au même endroit, un F2 de 58 m2, au sein d’un immeuble ancien relativement bien coté, change de mains à 81.000 €. Enfin, un F2 de 44 m2 dans une résidence neuve, pourvu d’une terrasse, d’un parking et d’une cave, quitte les fichiers moyennant 77.000 €. Au-delà de 250.000 €, le professionnel avoue connaître un réel marasme. Or, sur 66 maisons en stock, 22 seulement se situent sous la barre fatidique. En dessous, le marché se révèle actif et le délai d’écoulement, relativement court.

L’agence Nicole Huc est clairement étiqueté haut de gamme. « L’essentiel des acheteurs se compose de seniors à la retraite, originaires de région parisienne ou lyonnaise. Après la cession de leur logement, voire de leur entreprise, ils sont motivés par un désir de rapprochement familial ou de retour aux sources », précise Nathalie Huc. Parmi les dernières transactions orchestrées par la société, elle évoque une maison de 235 m2 en excellent état, dans un jardin de 1200 m2 rehaussé d’une piscine du côté de Saint-Assiscle, à 725.000 €, un mas de 300 m2 sur 4000 m2 aux portes de Perpignan, à 830.000 € ou encore un dernier étage de 90 m2, prolongé par un extérieur de la même surface, dans le centre, à 285.000 €. Tous arrivent de Paris et paient comptant. « D’ailleurs, l’exercice 2011 ne donne lieu à aucune demande de financement externe », réalise-t-elle. La tendance au retour vers le milieu urbain et, à terme, à l’abandon de la voiture s’avère de plus en plus prégnante. C’est sans doute là le fruit des importants embellissements consentis dans la ville. Beaucoup attendent la concrétisation des projets amorcés sur Saint-Assiscle : la création de franchissements sur la Têt, l’aménagement des berges et, plus généralement, la poursuite de l’amélioration du réseau routier.

James Edgecombe de Real Estates travaille le sud et l’ouest de Perpignan, dans la direction de la frontière espagnole, bien décidé à ne proposer que des demeures de cachet situées dans les bourgs de la périphérie, de la maison de village à 100.000 € au luxueux domaine à 3 M €. Les 7500 habitants de Céret, la sous-préfecture, jouissent d’un microclimat. Réputée pour son musée d’art moderne, la commune du Vallespir, jadis fréquentée par Picasso, Max Jacob, Georges Braque, Chaïm Soutine ou André Eurly, affiche, à bien équivalent, des tarifs supérieurs de 20 % par rapport à Perpignan. La moitié des acheteurs sont étrangers, belges, anglophones, hollandais ou scandinaves. Les Allemands, davantage attirés par l’Espagne par le passé, préfèrent désormais l’adresse, jugée comme un investissement sûr et pérenne. La moyenne des transactions tourne autour de 400.000 €. Deux tiers des intéressés visent la résidence secondaire. Les négociations, de l’ordre de 15 %, correspondent à un réajustement logique après un gonflement artificiel des prix. Le spécialiste se dit relativement satisfait de la vitesse de croisière, avouant deux à trois ventes par mois.

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