Rivesaltes, une alternative à Perpignan

Sise dans le département des Pyrénées-Orientales, sur l’Agly à une dizaine de kilomètres au nord de la préfecture, la localité de 8430 habitants attire les retraités hexagonaux, en quête de soleil, les investisseurs, motives par la rentabilité et les jeunes primo-accédants, heureux de bénéficier là de tarifs légèrement inférieurs aux barèmes perpignanais.

Le camp militaire Joffre, ouvert de 1939 à 2007, ferme ses portes voilà quatre années pour laisser place au musée mémorial du camp de Rivesaltes. Le Conseil Général des P-O est l’actuel propriétaire des 42 ha inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. En 2009, l’architecte Rudy Ricciotti dépose le permis de construire. Tout aussi réputé, le vignoble produit deux appellations d’origine contrôlée : le Rivesaltes et le muscat de Rivesaltes. La communauté de communes du Rivesaltais-Agly, également composée de Cases-de-Pène, Cassagnes, Espira-de-l’Agly, Opoul-Perillos, Estagel, Montner, Salses-le-Château et Tautavel, héberge au total 19.700 riverains.

« La ville, à moins de 10 mn de route des cliniques et des hôpitaux, dispose de tous les commerces de proximité et services de santé in situ. Les Rivesaltais sont scolarisés sur place jusqu’au collège. La gare SNCF, qui dessert l’axe Narbonne-Perpignan, reste très pratique pour les trajets professionnels », commente Françoise Vuong d’Arago Immobilier. Ravis par les prix légèrement inférieurs à ceux de la capitale catalane, les jeunes actifs déboursent aux alentours de 150.000 € pour une maison de village de 100 m2 avec terrasse ou garage. Les retraités hexagonaux friands de soleil recherchent des villas indépendantes de plus de 100 m2 sur des parcelles supérieures à 500 m2 qu’ils paient 1600-2000 €/m2. La professionnelle avoue ressentir encore les effets de la crise, notamment au niveau de l’obtention des prêts, longue et difficile. La demande existe, mais la mise en adéquation avec l’offre s’avère compliquée.

« Après une baisse de 10-15 %, l’heure est à la stabilité. L’avantage de Rivesaltes réside dans la typologie de produits. Si l’appartement se révèle peu représenté, les maisons de village, de maître et de lotissement le sont », expliquent Barbara Sauvineau et Fabien Cathala de Century 21 Centrale Immobilier. Souvent privée d’extérieur, la première oscille de 80.000 à 140.000 €, la deuxième, de 300.000 à 500.000 € hors exception et la troisième, de 180.000 à 260.000 € selon l’âge, la surface du bâti et du jardin. Débloqué au compte-goutte, le foncier, pourtant très sollicité, manque. Sur les 30 derniers mois, les spécialistes enregistrent 5 % de résidents secondaires, 47 % de primo-accédants, 26 % d’acquéreurs de villas, dotés du fruit de la vente d’un bien, et 22 % d’investisseurs, mus par la perspective d’une rentabilité nette comprise entre 6 et 10 % et d’un autofinancement sur 20-25 ans. Dernièrement, un particulier du cru débourse 190.000 € contre un immeuble pourvu de trois F2 et d’un local commercial, générant chacun 400 € mensuels. Dans ce cas précis, le rendement tourne autour de 8,5 % ; quinze ans suffisent, sauf accident de parcours, à l’autofinancement. Le premier trimestre est bon, avant de marquer un palier relativement calme sans réelle justification. Une seule certitude : le chiffre d’affaires dépend de la qualité du fichier et de la capacité de l’agent immobilier à maîtriser le prix affiché. Correctement estimée, une référence quitte les tablettes dans les trois mois de commercialisation.

« La demande est aussi soutenue que le stock, restreint. Quelle que soit la gamme, les acheteurs, à l’exception des investisseurs, préfèrent le clé en main », précise Olivier Conte de l’Agence du Soleil. L’absence de garage et de terrasse dans les maisons de village prive le segment du dynamisme escompté. En effet, ces deux nuisances sont rarement intégrées dans la somme requise. Parmi les dernières ventes, Olivier Conte évoque une villa trois faces - 100 m2 de plain-pied sur un terrain de 330 m2 avec garage, à 180.000 € et un immeuble à rénover de trois appartements F3 respectivement ouverts sur un jardin, une terrasse et un balcon, à 160.000 €, soit un retour net de 10 %. Le potentiel de Rivesaltes ne fait aucun doute : la cité profite d’un plan d’aménagement du territoire cohérent, d’un vrai cœur de village et d’une qualité de vie non feinte.