Toulouse a le vent en poupe

La Ville Rose, berceau d’Airbus, héberge 439.450 personnes, s’inscrivant à la quatrième place de l’Hexagone derrière Paris, Marseille et Lyon. De qualités, la Cité des Violettes ne manque pas. A commencer par un bassin d’emplois actif et un cœur urbain des plus agréables, entre Atlantique, Pyrénées et Méditerranée.

Elle a fait de l’aéronautique l’un de ses fers de lance. Technopôle d’envergure européenne, la communauté urbaine de Toulouse passe de 762.000 à 850.900 habitants entre 1999 et 2006, affichant la plus forte croissance démographique du pays. Les départements limitrophes, l’Ariège, l’Aude, l’Aveyron, la Corrèze, le Lot, le Gers, les Hautes-Pyrénées et le Tarn-et-Garonne, alimentent en population la capitale du 31. 11 % des arrivants viennent de l’étranger, bien décidés à mettre à profit leur haute qualification. L’économie se nourrit essentiellement du tertiaire, à 79 %, et de l’industrie, à 16 %. Difficile d’évoquer la bouillonnante préfecture de Haute-Garonne sans aborder son pôle étudiant, fort de 96.500 inscrits, un score qui la place au niveau de Lille juste après Paris et Lyon.

« Globalement, le marché immobilier se porte bien, notamment sur le front de la résidence principale », note Gérald Auzer d’ABC Conseils. « Les investisseurs demeurent vigilants quant à la législation sur les plus-values et le projet de loi relative aux bailleurs locatifs, autant de mesures mises en perspective avec le dispositif Duflot. Une déception pourrait engendrer une lassitude vis-à-vis du placement dans la pierre, un afflux massif de biens dans les stocks, voire une baisse de prix sur les entrées de gamme. » A ce jour, difficile de miser sur un quelconque recul, d’autant qu’il pourrait se trouver contrebalancé par une hausse des taux d’intérêt. Le professionnel travaille le quartier de Saint-Cyprien, réputé pour sa qualité de vie, son tissu commerçant et sa mixité sociale. Un appartement parfaitement rénové situé dans le cœur ancien, une enclave de charme assimilable à l’hyper-centre, peut valoir 3500-4000 €/m2, voire plus s’il jouit d’un extérieur et d’un stationnement. Les constructions des décennies 1990 et 2000 varient, ensuite, selon les prestations et les charges générées par la présence d’espaces verts, d’un service de gardiennage ou d’une piscine. Enfin, les bâtiments 1950 et 1960 se négocient 2500-2700 €/m2, à moins d’une restauration particulièrement bien menée.

« Pour la vente de neuf, la Loi Duflot n’a pas eu, à notre niveau, les effets escomptés. A contrario, l’ancien de qualité trouve toujours preneurs dans un délai raisonnable », constatent Frédérique Julien et Jean-Pierre Corazza d’Ozenne Immobilier. A titre d’exemple, ils décrivent un trois-pièces en excellente condition, rue Croix-Baragnon, parti à 350.000 € - 5000 €/m2 étant le ratio maximum pratiqué sur Toulouse - et une maison de 150 m2 à restaurer, Côte-Pavée, qu’un jeune couple de mutés parisiens paie 430.000 €. Les arrivants, mus par le dynamique bassin d’emplois, représente toujours une manne acquéreur non négligeable. Les spécialistes du centre, de la Côte-Pavée et du Busca commercialisent 60 % d’appartements pour 40 % de maisons, 70 % de résidences principales contre 30 % d’investissements. « Si le chiffre d’affaires du présent exercice est sensiblement équivalent à celui obtenu en 2012, la somme de travail est largement supérieure. Le contexte ne dissimule plus ses tensions, parmi lesquelles la rareté des biens. Un phénomène renforcé par la tendance des familles, des seniors et des mutés à préférer les centres urbains aux villages périphériques. »

« Le retour à une exonération de plus-value à partir de 22 ans se fait clairement sentir, se matérialisant par de récentes mises en vente », précise Mathieu Louvière de LB Immo, une structure spécialisée dans la transaction adossée à Folus Immobilier, administrateur de biens. Pour les investisseurs, Toulouse reste une valeur sûre, en dépit du cadre législatif. La demande est particulièrement soutenue dans le périmètre défini par le Canal du Midi et la Garonne. D’ailleurs, les tarifs diminuent dès que l’on en sort. Au nombre des dernières ventes figurent un T6 de 208 m2 en bon état sur Jeanne-d’Arc, envolé à 610.000 €, un T1 bis en parfaite condition de 28 m2, à 120.000 €, et un T3 de 55 m2 vers Sauzelong (à 10 mn du centre via le métro), à 115.000 €, soit 2100 €/m2, le prix-plancher pour l’intramuros. La Ville Rose affiche une belle diversité de biens. Un accompagnement personnalisé et continu des deux parties, vendeurs et acheteurs, s’impose désormais.