Au cœur des Landes de Gascogne et du Pays de Buch, la station balnéaire connaît un essor fulgurant dès la première moitié du XIXe siècle, grâce, en partie, à la mise en service de la ligne ferroviaire Bordeaux-La Teste. Quelque deux centenaires plus tard, elle suscite toujours le même engouement.
En 1823, le marin breton François Legallais inaugure un établissement de bains de mer à l’attention d’une clientèle nantie. A peine plus de trois décennies après, Arcachon acquiert son indépendance et se dote de sa très visionnaire devise « Hier désert, aujourd’hui village et demain cité ». Thalasso et thermalisme figurent au nombre de ses vocations, tandis que les frères Pereire, bien décidés à favoriser la fréquentation estivale, fondent la Ville d’Hiver. Le casino de la plage voit le jour, précédant le casino Mauresque - ou de la forêt - détruit par le feu en 1977. En constante progression, l’agglomération, formée par La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras et Le Teich, compte 60.150 habitants, dont 11.700 sur Arcachon même. L’ostréiculture, le tourisme et, dans une moindre mesure, la papeterie constituent ses principales sources de revenu. Le visiteur apprécie les pistes cyclables, les cabanes tchanquées, l’Ile aux Oiseaux et le port de plaisance, le deuxième de la côte atlantique.
« L’hyper-centre et le front de mer composent la Ville d’Eté. L’Aiguillon et Saint-Ferdinand, soit le quartier animé du port, correspondent à la Ville d’Automne. Pereire, autrement dit la plage, et Les Abatilles, qui abritent des maisons traditionnelles et la fameuse source minérale de Saint-Anne-des-Abatilles puisée à 472 mètres de profondeur, campent la Ville de Printemps. Quant à la Ville d’Hiver, où se trouvent le cœur historique et le périmètre classé du parc Mauresque, elle recèle d’élégantes bâtisses, édifiées au XIXe siècle », décrit Nathalie Foulon de l’Agence Carnot Immobilier, un cabinet fondé en 1967. « Plus récent, Le Moulleau reçoit les boutiques tendances et les établissements de nuit branchés », précise encore la Présidente du Syndicat des Agents Immobiliers de la Chambre d’Arcachon. Chaque adresse possède donc ses particularités et son charme. La grande majorité des acquéreurs vise un usage secondaire. 5 % s’avèrent étrangers ; les autres sont basés à moins de quatre heures de train ou de voiture du bassin. Cette spécificité s’inscrit pleinement dans la volonté de la municipalité, soucieuse de développer un tourisme des quatre saisons. Le cadre paisible, la qualité de vie et la sécurité demeurent les principaux atouts de la station balnéaire. Le studio vaut de 100.000 à 130.000 €, le T2, de 180.000 à 220.000 €, alors que la maison démarre à 350.000 €. On demande, par exemple, 370.000 € pour un agréable pavillon de 70 m2 ouvert sur un jardinet. La propriété pied dans l’eau se négocie, enfin, aux environs de 10.000 €/m2. Jamais, elle n’atteint les prix de ses homologues du Cap Ferret. La plupart des résidents occasionnels déboursent de 270.000 à 500.000 €. Les locaux sont souvent obligés de se rabattre sur certaines des autres communes de l’agglomération, surtout s’ils désirent une villa confortable. Ceux qui restent profitent généralement de la vente d’un bien, à l’instar des retraités qui quittent leur maison pour un appartement fonctionnel. Le marché se montre, certes, plus tendu que par le passé, mais l’effondrement n’est pas à l’ordre du jour. Les tarifs actés se sont régulés à 10 % maximum sous leur ancien niveau.
« Cependant, les délais d’écoulement augmentent. Les acheteurs arrivent en terrain conquis avec des propositions audacieuses, régulièrement refusées par les vendeurs, qui prévoient systématiquement une marge de négociation pouvant avoisiner les 20 % », explique Marianne Leude, responsable de La Bourse de l’Immobilier, avenue Gambetta. Le phénomène naît évidemment avec la crise. Sur le créneau secondaire, le Cap Ferret pourrait concurrencer Arcachon, à la différence que cette dernière vit à l’année. Si la valeur patrimoniale ne fait aucun doute, la rentabilité est relativement faible, comme la part des investisseurs d’ailleurs. Au changement de siècle, les infrastructures s’améliorent considérablement sous la pression démographique. Les enfants sont scolarisés jusqu’au lycée. La collectivité, qui ne cesse de s’embellir, renferme des commerces, une clinique et un hôpital.
Parmi les itinérants, Clémence Hofman d’Era Immobilier Arcachon évoque les quadras, axés sur le deux-pièces, et les jeunes seniors fraichement ou prochainement à la retraite, intéressés par des surfaces habitables comprises entre 50 et 90 m2, situées dans des copropriétés récentes et intimes avec parking et extérieur, proches des commerces, de la plage et de la gare, dans la mesure où, à terme, le train devient leur moyen de locomotion. Ces derniers entendent séjourner cinq à six mois sur place, n’hésitant pas à exploiter leur bien en location saisonnière le reste de l’année. Pour ces deux groupes, représentant 75 % du portefeuille clients de Clémence Hofman, la possibilité de tout faire à pied est un luxe et le collectif, une solution pratique. Paris et Bordeaux s’inscrivent comme d’excellents pourvoyeurs. Dans la gamme intermédiaire, l’individuel paraît moins porteur que l’appartement. Le segment de prestige débute à 850.000 €, la somme requise contre une villa de 240 m2 au Pyla, sur une parcelle arborée de 950 m2 avec piscine et sans vue particulière. Un front de mer - 250 m2 en état correct sur un terrain de 350 m2 - flirte avec les 1.480.000 €. Une unité située à 200 mètres de l’eau - 270 m2 sur 1200 m2 - tourne autour de 1.790.000 €. Le redémarrage de la catégorie est encore timide.
