La sixième ville de l’Hexagone, avec 235.900 habitants, arbore un cœur historique de toute beauté, prisé par les séniors en quête de praticité, les résidents occasionnels franciliens, voire étrangers, et les investisseurs déçus par les perspectives boursières. Les professionnels rentrent dans le détail…

Juin 2007, l’Unesco crée l’évènement en inscrivant 1810 ha au patrimoine mondial, soit le plus vaste ensemble urbain de l’histoire. Un vent de rénovation souffle déjà sur la capitale de la Gironde et les Bordelais redécouvrent avec plaisir leur centre. « Le bien nommé Triangle d’Or s’étend du cours de l’Intendance à Clemenceau et aux allées de Tourny, englobant les places Gambetta et des Grands Hommes ou encore le magnifique théâtre, édifié entre 1773 et 1780 », décrivent Valérie Pérault et Maïté Chustrac de Grisel Immobilier. L’avantage du quartier tient à l’accès pédestre à tous les commerces et les services, mais aussi et surtout à la qualité architecturale des immeubles du XVIIIe siècle, dont les façades ont été entièrement ravalées. Au sein du secteur desservi par le tramway, la municipalité pallie l’absence de garages intégrés par des parkings publics et des tarifs préférentiels pour les riverains.

« Malgré la crise, les prix se maintiennent et la pénurie de produit fait rage », précisent-elles. On observe trois types d’acquéreurs : les quinquas et sexagénaires, prêts à injecter de 500.000 à 700.000 €, recherchent, après la cession récente d’une maison lourde d’entretien, trois chambres, une terrasse et un ascenseur. Des denrées rares dans le coin. Le confort et la fonctionnalité figurent parmi leurs priorités. Encore sous l’effet Unesco, Parisiens et étrangers choisissent des pieds-à-terre de deux à trois pièces. Les investisseurs, échaudés par la bourse et pourvus d’une enveloppe de 80.000 à 250.000 €, visent davantage le placement patrimonial que la rentabilité pure, cette dernière n’étant pas des meilleures à cause des prix de départ élevés. Les spécialistes évoquent la vente récente d’un grand T2 en bon état, cours de l’Intendance, qui compense le troisième étage sans ascenseur par de belles prestations, à 270.0000 €, d’un deuxième niveau également sans ascenseur, un joli T2 de 90 m2 auxquelles s’ajoutent des parties communes raffinées, rue Esprit des Lois, à 400.000 €, et d’une unité hyper contemporaine de 130 m2 dans un bâtiment de la rue Voltaire avec extérieur, stationnement et ascenseur, à 590.000 €. Quelques-uns acceptent de reporter leur choix sur le cours de Verdun, Jardin Public, Pey-Berland ou les quais, orientés sur la Garonne. Toujours est-il que le centre remporte plus de suffrages que les extérieurs.

« La Loi Malraux a fortement impacté l’espace. De nombreuses rénovations relèvent du cache-misère. Et beaucoup de biens nécessitent un rafraichissement », complète Didier Bétend du Cabinet Bedin. Les ventes s’avèrent plus complexes que par le passé. Le besoin de clarté des nouveaux acheteurs se heurte aux règlements de copropriété pas forcément mis à jour et à la tendance à l’annexion des parties communes. « Dans la mesure où le mètre carré est rare, on s’intéresse aux chambres de bonne, aux greniers et aux caves. » Les ressortissants des autres départements du Sud-ouest, la Dordogne, les Landes, la Charente-Maritime et les Pyrénées-Atlantiques, s’intéressent au cœur bordelais en prévision de leurs vieux jours. De même, les expatriés possédant des racines dans la région y prennent des positions. Cet engouement résulte d’une bonne communication de la collectivité vers l’extérieur. Le Triangle d’Or inspire une approche originale : certains axent leurs prétentions sur une artère en particulier, l’aura d’une adresse et la garantie d’un « bon voisinage ». Il en va ainsi du Cours du Chapeau Rouge, sis en bordure dans le prolongement de l’Intendance, caractérisé par un cadre serein et ouvert sur le fleuve, et de la place des Grands Hommes, réputée pour son paysage architectural d’exception. Sur la limite extérieure, on découvre d’ailleurs quelques programmes neufs. « 90 % des diagnostics techniques font apparaître du plomb sans caractère dangereux. » « Ces évolutions réglementaires s’inscrivent dans une logique de marché. Aujourd’hui, on attend de l’agent immobilier une acuité de tous les instants, un travail préparatoire et une information complète », note Fabrice Révolat de Révolat & Associés. « D’autant que nous sommes dans un secteur sauvegardé, régi par des règles d’urbanisme drastiques. » Par exemple, chaque bâtiment est ravalé tous les dix ans, selon un plan disponible en mairie. Durant les mois dits de crise, le corps professionnel a sincèrement joué le jeu de la régulation. Les tensions économiques, relayées par les médias en 2009, agissent comme des garde-fous. Si la presse insiste moins, il convient de rester vigilent en 2010. Tous avouent, à l’unanimité, un réel optimisme : la demande demeure soutenue. A 10 mn de tram de la gare, le Triangle d’Or pourrait profiter du lancement de la ligne à grande vitesse, prévue en 2016.