L’engouement des Bordelais pour leur centre est ancien. Saint-Pierre et Saint-Michel, tous deux organisés autour de leur église de style gothique flamboyant réunissent des adeptes, à l’instar de Saint-Paul. S’ils abritent les plus belles places de la capitale de la Gironde, ils affichent un panel immobilier varié et une large gamme de prix.

Construite entre les XIVe et XVe siècles, l’église Saint-Pierre se dresse sur le site antique du port gallo-romain, un bassin remblayé au XIIe. Dès le XVIIIe et grâce à l’intervention des intendants de Tourny et Boucher, le cœur historique acquiert son actuelle apparence : la muraille médiévale choit, la place de la Bourse et la rue Fernand-Philippart prennent des couleurs et la place du Parlement est percée. Les maisons Louis XV, rehaussées de mascarons, de moulures, de fers forgés et de balcons en pierre, témoignent d’un goût architectural certain. Bâtie du XIVe au XVIe, la basilique Saint-Michel, classée Monument Historique en 1846 et inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO en 1998, arbore un clocher indépendant de 114 mètres de haut. La ligne C du tramway dessert le secteur le plus vivant de la commune. Le marché bat son plein les lundis et samedis matins, tandis que les nombreuses boutiques attirent les promeneurs, en souvenir d’un temps où les marins déchargeaient les cargaisons de bois en contrebas, où les forgerons et les armuriers travaillaient le fer, où la viande et le poissons séchaient in situ et où toutes les classes sociales échangeaient gaiement.
« Les touristes plébiscitent Saint-Pierre et la place du Parlement, une étape incontournable de la visite. Les étudiants fréquentent les bars, les restaurants et le cinéma d’art et essai Utopia. Peu sensibles aux nuisances sonores, ils n’hésitent pas longtemps devant les 20 minutes de tram qui les séparent de Talence, le pôle universitaire », décrit Marc Jacques de l’agence J’habite en ville. Entièrement réhabilité, le parc immobilier possède toutes les garanties d’un ensemble sauvegardé. Les uns déplorent l’absence d’ascenseurs et de garages ; les autres apprécient les cours intérieures, les généreux volumes, les belles hauteurs sous plafond et les finitions de caractère. Les 30 % d’investisseurs, que côtoient 70 % d’accédants à la propriété, bénéficient d’une rentabilité de 5 %, mais également d’une bonne valeur patrimoniale. Le professionnel remarque que les produits, estimés en moyenne autour de 2800 €/m2, partent à 2400-2600 €/m2. Les prestations, l’adresse et les commodités offertes par l’immeuble permettent parfois des pointes à 3000 €/m2, hors exception. Légèrement inférieur en termes de prix, Saint-Paul, un espace, calme à souhait, renfermant le Palais des Sports, attire des acheteurs plus âgés amateurs de surfaces importantes. Fernand-Lafargue, rénovée récemment, et Sainte-Colombe, en travaux, ont le vent en poupe. Si le tout Bordeaux se précipite à Saint-Michel chaque dimanche pour la brocante, les autochtones ne sont pas si nombreux à vouloir s’y installer. InCité, la SEM qui gère les logements, aménage et revitalise le centre historique, favorise le locatif social et l’accession à la propriété aidée, préemptant au besoin. Un appartement de 160 m2, ouvert sur une terrasse de 80 m2, vient de trouver preneur à 380.000 €, quand le mètre carré à restaurer vaut 1700 €. La marge de progression ne fait aucun doute, d’autant que l’environnement immédiat de la gare inspire un projet d’envergure européenne.
« Aujourd’hui, l’intramuros séduit les foules sans distinction de cibles », poursuit Marie-Laure Lanaverre de Lanaverre SA. « Les jeunes aiment les coins animés et se déplacent aisément grâce au tramway. Les seniors, couramment issus d’autres régions françaises, reconnaissent la qualité de vie. Il règne, désormais, une excellente ambiance. » Saint-Pierre a trouvé ses marques, son style et son atmosphère. Dans sa quête d’identité, Saint-Paul rencontre plus de difficultés. Quant à Saint-Michel, il se voit encore opposer des réticences, pas forcément fondées, malgré le bain de jouvence du cours Victor-Hugo et la future piétonisation de la rue des Faures. Indifférents au qu’en dira-t-on, les riverains ne délaisseraient l’endroit pour rien au monde. La spécialiste évoque les bonnes affaires et les perspectives intéressantes à moyen terme, mais regrette la médiocrité des parties communes. Dans le centre bordelais, elle distingue trois types de clients : ceux qui briguent ici leur premier achat, capables d’injecter jusqu’à 250.000 €, les personnes, fortes d’une vente antérieure, pourvues de 300-350.000 € et les investisseurs, particulièrement informés et bien décidés à obtenir un retour brut de 5-6 %. La crise induit l’allongement des délais de concrétisation. Cependant, la supériorité de la demande sur l’offre assure le maintien des prix.
Katia Pawletko de Citya Bordeaux semble d’accord avec ce classement. Saint-Paul plafonne à 2500 €/m2, lorsque Saint-Pierre enregistre des records à 3400 €/m2, le montant exigé, par exemple, pour un produit irréprochable orienté sur la place du Parlement. Entre les deux, le cours Alsace Lorraine forme une barrière symbolique marquant la différence de notoriété, même si les disparités tendent à s’amenuiser. La municipalité met l’accent sur le renouveau de Saint-Michel et multiplie les îlots de verdure. Le paysage immobilier va des immeubles de rapport, systématiquement négociés sous les 2000 €/m2, à la place Camille-Pelletan, une voie ultra prisée avec ses façades ravalées et ses vues dégagées aux alentours de 2500 €/m2. Les familles, jadis habituées aux bourgades tranquilles de la périphérie, redécouvrent les avantages du milieu urbain. Les bobos choisissent Sainte-Croix, où un immeuble en pleine propriété de 126 m2 à retaper change de mains moyennant 212.000 €. Le dynamisme atteint aussi le marché du T2 de moins de 130.000 € : la baisse des taux d’intérêt, élargissant l’assiette de solvabilité, facilite, en effet, l’écoulement des stocks.