Si elles appâtent randonneurs et skieurs et s’animent toutes les trois dans l’une des deux Savoie, la comparaison s’arrête là. Valloire, la familiale, Samoëns, l’internationale, et Courchevel, la destination préférée de l’élite, arborent des visages différents et des comportements face à la crise bien spécifiques.

Valloire, la plus vaste station de Maurienne avec 17 hameaux, se dresse, non loin de la frontière franco-italienne, à 1430 mètres d’altitude. Riche de 150 km de pentes et rattachée à Valmeinier, elle recèle un snowpark parmi les meilleurs du pays. De 1330 habitants installés à l’année, elle passe à 20.000 au mois de février. On lui reproche le vieillissement de ses équipements. En revanche, on apprécie la variété de ses paysages. Sise en Haute-Savoie dans la vallée du Giffre, Samoëns est reliée au Grand Massif, le cinquième ensemble français, pourvu de 265 km de pistes et de 70 remontées mécaniques. Construit autour d’un tilleul planté en 1438 et d’une halle édifiée au XVIe siècle, le village, patrie des tailleurs de pierres, attire les familles grâce à son large espace débutant. La capitale de la spéléologie, établie à 45 mn de voiture de Genève et 20 km de Cluses, où passe la ligne de TGV Paris-Saint-Gervais, fait les yeux doux aux sportifs de tout bord hiver comme été. On ne présente plus Courchevel, le fleuron de la Tarentaise. Celle à qui l’expression « or blanc » va comme un gant partage le sommet de l’affiche internationale avec Gstaad, l’Helvétique, et Aspen, l’Américaine. Au cœur des Trois Vallées, le premier domaine mondial, elle reçoit stars et industriels, 40 % de Britanniques, 30 % d’Hexagonaux et 15 % de Russes. La présence au sein d’une commune aussi réduite de six hôtels cinq étoiles (Les Airelles, Le Cheval Blanc, L’Annapurna, Le Mélezin, Le Lana et Le Kilimandjaro) en dit long.

« Valloire, la cité du champion Jean-Baptiste Grange, vit à l’année, suscitant l’intérêt d’une clientèle française, souvent régionale. Lyon se trouve à deux heures de route et le trafic reste fluide », précise Elizabeth Rambaud de Rambaud Immobilier, également administrateur de biens et gestionnaire. 70 % des locataires et des acquéreurs vouent à l’adresse une fidélité sans faille. La majorité recherche des appartements de deux ou trois pièces entre 150.000 et 250.000 € en fonction de leur situation, une catégorie frappée par la pénurie. L’agence termine la commercialisation des « Chalets de la Grand Vy », entre 5000 et 5500 €/m2, et des « Chalets des Fermes de l’Archaz », à 5500-6000 €/m2, avant d’entamer la deuxième tranche, en pleine propriété, des « Roches Fleuries ». L’ancien oscille, selon l’emplacement et les prestations, de 2500 à 4500 €/m2. Face aux acquéreurs, désormais parfaitement informés, la surévaluation n’a plus droit de cité. Les récalcitrants subissent de plein fouet la concurrence du neuf. Les amateurs de maisons existent, mais se heurtent à la rareté de bâti entre 80 et 180 m2. Souvent en résidence principale, ces propriétés renferment d’importantes surfaces habitables, proposées 700-800.000 €. Actuellement, arrivent sur le marché des produits en défiscalisation âgés de plus de cinq ans. Dans le dernier tiers du bail, ils séduisent quantité d’acheteurs, surtout que leur coût ne dépasse pas forcément celui des appartements classiques à rénover entièrement.

« L’atout majeur de Samoëns réside dans le cumul des labels station de ski et village authentique », note Thierry Laurainne de Laurainne Immobilier, une société de transaction, location, gestion locative, construction, services et administration de biens. Malgré l’engouement croissant pour la bourgade et les efforts consentis par la municipalité pour améliorer les infrastructures d’accueil et étoffer la carte des loisirs, elle conserve son charme et ne souffre pas d’une urbanisation invasive. La perspective de dévaler les monts enneigés ne constitue pas son seul apanage. D’autres préfèrent le ski de fond, la balade en raquette, la marche ou le VTT. Il n’est d’ailleurs pas rare que l’été remporte un succès à faire pâlir de jalousie la saison froide. Les 60 % d’étrangers (Scandinaves, Belges, Anglais, Hollandais et Suisses) côtoient 40 % de Français (Lyonnais ou Parisiens), lassés par les paillettes de Megève et de Courchevel. Tous rêvent de simplicité et d’un deux- ou trois-pièces typique. Beaucoup préfèrent les copropriétés intimes en bois et le neuf, synonymes de faibles charges. L’agence, tournée vers le bio environnemental, propose ainsi deux programmes entre 4000 et 5000 €/m2 et des unités BBC de 250.000 à 280.000 €, promises avec un coût de chauffage quotidien inférieur à 1 €. Le temps des barres d’immeubles semble définitivement révolu. Le chalet individuel ou mitoyen s’échelonne de 400.000 à 800.000 €, hors exception. Un tel montant autorise une cuisine aménagée, cinq chambres, un sauna et une balnéo. Sur Valloire comme sur Samoëns, pas d’effondrement des grilles tarifaires, un simple réajustement et un recul contenu du volume de transactions, largement en deçà de la baisse observée dans les villes de la plaine, davantage axées sur le collectif basique à usage principal. Les spécialistes conservent leur optimisme : si on en croit les réservations hivernales, débutées en mai dernier, le taux de remplissage est quasi optimum durant les vacances scolaires et tout à fait honorable dans les périodes intermédiaires.

« Courchevel est réellement la station la plus chère de France », remarque Joffray Vallat de Vallat Immobilier. Un constat paradoxal lorsque l’on songe que sa vocation première relevait d’une volonté sociale de démocratiser la montagne. Abordée dans sa globalité, elle demeure comparable à Chamonix ou Méribel, mais pas si l’on considère 1850. Ici, les nantis possèdent leur 3e ou 4e résidence. Quand l’économie s’enrhume, cette dernière fait l’objet d’une coupe franche. « Résultat des courses : 70 % de transactions en moins et une décote de 15-20 % », assène le professionnel, qui a eu la chance de participer à trois ventes salvatrices au-delà de 15 M €. A croire que le prestige - comprendre un designer de renom, une haute technologie, un service de type conciergerie et une livraison avec skis, voitures et personnel - fonctionne encore. Si la technicité sportive du domaine ne fait aucun doute, 30 % préfèrent le lèche-vitrine et le spa. Un esprit tropézien règne dans les établissements du plus haut niveau, en rupture net avec Le Praz. Les rares habitations disponibles au sein du charmant hameau changent de mains contre 6000 €/m2, 7000-8000 €/m2 maximum dans les bâtisses fraichement sorties de terre. 1550 et 1650, bétonnés et quelque peu anesthésiés par la crise, valent 3500-7500 €/m2. On enregistre des ventes à 6000-7000 €/m2 dans les immeubles désuets de 1850, tandis que la résidence de standing, agrémentée d’une piscine et de salles dévolues au bien-être, vaut 30.000 €/m2. Raisonnant en termes de SHON potentiel, les férus d’individuel paient 8000-10.000 €/m2 un objet à raser. La génération des chalets vieux de 5-15 ans coûte 30.000 €/m2 ; l’hyper récent les dépasse outrageusement. Courch cultive les contradictions : fébrile en cas de tempête financière, elle est et restera une valeur sûre. Les cartons fourmillent déjà de projets, les investisseurs lorgnent toujours sur la Tarentaise.