Située à 32 km d’Arles, 44 km d’Avignon et 54 km de Montpellier, la cité, aux influences romaine, hispanique, camarguaise, cévenole, languedocienne et provençale, présente un segment collectif particulièrement résistant, malgré un recul des prix de 10-12 %.

La préfecture du Gard entend tourner définitivement la page du marasme économique. Bénéficiant d’une situation géographique de premier choix, elle s’oriente vers l’informatique et les nanotechnologies et n’hésite pas à améliorer les services de santé et le pôle estudiantin. Une orientation judicieuse lorsque l’on songe que, sur les 150.000 habitants, 25 % ont moins de vingt ans. A seulement 2h50 de Paris en TGV et 2h30 de l’Espagne par la route, la belle gardoise conserve les traces architecturales du riche passé. Tournée vers l’avenir, la localité devrait inaugurer la SMAC, repenser Jean-Jaurès, restaurer la Maison Carrée et les arènes, aménager l’esplanade et l’avenue Faucher ou encore renforcer la zone d’activités du parc Georges-Besse et les sites commerçants Ville Active et Cap Costières.

« Le premier semestre 2009 accuse une diminution des transactions de l’ordre de 35 % par rapport à l’exercice précédent », introduit André Lhéritier de Solvimo La Fontaine. Pourtant, l’appartement, nettement moins à la peine que la villa, tire encore son épingle du jeu, surtout la gamme autour de 100.000 €, une enveloppe permettant d’obtenir un T2/3 ancien. Quelques clients se positionnent aussi sur la tranche 300.000 €, la somme exigée pour 100 m2 habitables avec une terrasse et un garage. Depuis la rentrée, le marché investisseur semble repartir et la Loi Scellier porte ses fruits. Dans le neuf, la rentabilité avoisine 4-4,5 % bruts, contre 7-8 % sur la revente. Les amateurs de collectif prennent la direction de Montaury, Feuchères-Arènes et La Fontaine. Négociés 2000-2600 €/m2, les quartiers proches du centre ne subissent pas les nuisances de l’Ecusson. Au calme, les résidences possèdent, en effet, des extérieurs et des parkings. A contrario, les jeunes composent volontiers avec les ruelles étroites, les difficultés de stationnement, l’absence d’ascenseur et les animations parfois bruyantes de la vieille ville, non loin de la fac Vauban. Empreint de cachet, le parc immobilier flirte avec les 1500 €/m2. Chemin-bas d’Avignon et Nîmes-ouest, à 800-1000 €/m2, accueillent des constructions des années 60-70, tandis que les autres adresses nîmoises se monnaient généralement 1500 €/m2. Les promoteurs locaux facturent leurs réalisations 2800 €/m2, quand les nationaux renommés espèrent 3200 €/m2. Cet habitat ultra-pratique implique des charges fort raisonnables, un critère qui ne laisse pas insensible les primo accédants.

« La sortie de crise dépend de la quête du point d’équilibre entre les attentes des vendeurs et les possibilités des acheteurs. Actuellement, les premiers visent haut et les seconds multiplient les propositions audacieuses ou se heurtent au refus des banques », poursuit Geneviève Desimeur de Domus Immobilier. Il arrive que des négociations flanchent avant terme pour un différentiel de 5000 €. D’autant que l’appartement reste l’affaire des actifs locaux, contrairement à la maison individuelle qui jouit de la manne financière des résidents occasionnels et des seniors attirés par la région. Cependant, le segment récupère les Montpelliérains, heureux de débourser, à bien équivalent, 10-15 % de moins. Ces derniers ciblent les immeubles récents de Ville Active et des Costières et la proximité de l’autoroute. La professionnelle se dit optimiste : « Nîmes devrait tirer parti de la tendance migratoire vers le sud et de l’aura du Languedoc-Roussillon ».

« Il existe un fossé entre les prix affichés et les valeurs actées : en octobre dernier, la moyenne des annonces nîmoises, émanant d’agences et de particuliers, fait état de 2300 €/m2 en T4 et de 3300 €/m2 sur du T6. Ces chiffres ne correspondent pas du tout à la grille tarifaire des grandes surfaces, ni même au créneau de l’exception. Concrètement, un studio doit valoir entre 45.000 et 60.000 €, un T2, de 75.000 à 100.000 €, et un T3, 85-135.000 € », précise Bastien Floutier de Norman Parker. Les propriétaires sont souvent trop gourmands. Si on comprend les acquéreurs de 2006 et de 2007, susceptibles de perdre 10-15 % dans le cas d’un financement à 110 %, on peut reprocher aux autres un manque certain de réalisme. Grâce à la Loi Scellier, le neuf évite l’effondrement. Le dispositif pourrait créer la bousculade au dernier trimestre, juste avant la perte des cinq points, attendue le 1er janvier 2010. Prudents, les promoteurs, peu enclins à jouer sur les matières premières et la main d’œuvre, veillent à la maîtrise des coûts de foncier de façon à intégrer les normes d’économie d’énergie et d’accessibilité des bâtiments. Des contraintes auxquelles s’ajoute l’obligation de créer deux parkings par logement. Les petites emprises ne s’avèrent plus rentables dans la mesure où, pour 16 appartements, il faut creuser deux plateaux en sous-sol afin de ranger les véhicules. La question verte est au cœur des débats : il n’est pas impossible que les immeubles des décennies 1960 et 1970 connaissent une dépréciation franche dans les prochaines années.