L’hétérogénéité reste la spécificité première du secteur. Des quartiers toulonnais, comme Le Mourillon ou le Cap Brun, à Hyères, une commune alanguie sur le rivage méditerranéen, en passant par Le Pradet, La Valette-du-Var, La Garde, La Farlède et Carqueiranne, le périmètre arbore une belle diversité.
Sur Toulon-est, les immeubles 1970 de La Rode côtoient le faubourg populaire de Saint-Jean-du-Var. Dans la continuité, Brunet abrite l’hôpital de Font-Pré. Si Sainte-Musse revêt une vocation industrielle, Aguillon, Les Ameniers et La Serinette, sis entre le Cap-Brun et l’autoroute A57, sont davantage résidentiels. L’ancien village de pêcheurs du Mourillon héberge commerçants et officiers du côté de La Mitre, quand Bazeilles et Lamalgue demeurent plus abordables. Le Pradet, 10.900 âmes, s’ouvre sur la rade de Toulon, alternant criques et plages jusqu’à Carqueiranne, une station balnéaire attachée à ses traditions, lovée entre le Mont des Oiseaux et la Colle Noire. La Valette-du-Var, La Garde et La Farlède abritent respectivement 22.100, 25.700 et 7000 habitants. C’est à Hyères que Stéphen Liégeard imagine le vocable de Côte d’Azur en 1887. Outre une côte de 39 km et une baie de 27.000 hectares, la commune recèle un territoire insulaire de toute beauté, Port-Cros, Porquerolles et l’Ile du Levant. Elle totalise 1500 services et commerces, tandis que l’agriculture justifie encore 4000 emplois directs.
« Autochtones et vacanciers apprécient le sentier douanier qui borde l’est toulonnais. Dès le XIXe siècle, les Britanniques encensent les hivers hyèrois. Au fil des décennies, la bande maritime de TPM se dote de jolies maisons bourgeoises. Les autorités compétentes signent l’aménagement des plages, alors que des infrastructures de divertissement voient le jour », décrit Sylvie Blandel de Toulon Provence Immobilier. L’engouement pour l’est dépasse ainsi le succès du Mont Faron, finalement moins pratique d’accès. Cependant, l’adéquation entre l’offre et la demande peine à atteindre son point d’équilibre. Le parc collectif n’est d’ailleurs pas à la mesure des attentes et les agences manquent cruellement de produits, au sein même de la capitale varoise, susceptibles de satisfaire seniors et résidents occasionnels. De cette déperdition, Hyères et Le Lavandou profitent pleinement. Malgré une propension à tirer vers le haut de gamme, les quartiers toulonnais et les localités des alentours conservent une réelle mixité sociale et une certaine authenticité. « Ce refus de la ghettoïsation s’inscrit dans la droite ligne de la volonté municipale », appuie Sylvie Blandel. L’adresse est vivante, conviviale, sûre et toujours verdoyante. Parisiens et Lyonnais, heureux d’arriver dans le cœur de la Préfecture en TGV, s’y intéressent. A l’instar des investisseurs, qui visent la location étudiante, privilégient à la fois le rendement et la valorisation patrimoniale, joignent l’utile à l’agréable.
« Militaires, retraités, Hexagonaux de l’axe Lyon-Paris et étrangers, parmi lesquels Allemands, Italiens et Hollandais, plébiscitent Le Mourillon, Le Cap-Brun, Le Fort-Lamalgue et Le Petit Bois », poursuit Patricia Castet de Castet Daveluy Immobilier. La rareté des terrains limite grandement les disponibilités en termes de programmes et explique les prix souvent élevés. En 2009, un appartement de 200 m2 dans une construction 1970, où il convient d’injecter 200.000 € de travaux, trouve preneur à 1,2 M €. Le mètre carré oscille donc de 2000 à 6000 € sur Le Mourillon, se monnaie 3500 € en moyenne, contre 4000 € au Pradet, un site en plein essor, et 3800-4000 € sur Hyères selon la situation. Là, l’esprit rappelle celui des Alpes-Maritimes et la grille tarifaire fait le grand écart sans jamais atteindre les barèmes du département limitrophe. Les familles de cadres moyens, prêtes à débourser 3000 € /m2, prennent la direction d’Aguillon, de La Serinette, des Ameniers, de La Barre, de La Palasse, du Pont-de-Suve ou de Sainte-Marguerite, des coins certes proches de l’eau mais privés de panorama azur. Bien moins cotées, Saint-Jean-du-Var et Sainte-Musse attirent primo-accédants et investisseurs, capables de payer 2800 € /m2 dans l’ancien et 3500 € /m2 dans le neuf. La Valette, commercialisée environ 3000 € /m2, a vu son parc immobilier enrichi récemment de 200 logements supplémentaires, lorsque La Calabro reçoit de généreuses villas avec piscine, entre 4000 et 5000 € /m2, parfois surévaluées eu égard aux prestations désuètes. Extrêmement contrastée, La Garde, négociée entre 1500 et 4000 € /m2, présente 3 km de littoral, 400 ha d’espaces verts, des équipements sportifs, des ZI et des ZA en quantité. La Farlède profite des commodités de la précédente. Sa devise, « Du soleil vient tout le bien », rappelle les orientations agricole, horticole et viticole des origines.
« Carqueiranne constitue, enfin, un micromarché », précisent Nicolas Lacourtoisie et Arlette Louvet de Côté Port Immobilier. L’activité reste soutenue et bénéficie des budgets généralement élevés des retraités et des résidents secondaires. Sur le segment collectif, l’essentiel des transactions se situe entre 250.000 et 500.000 €, le montant exigé pour 80 m2 dans un bâtiment de belle facture jouissant d’une ouverture Méditerranée. Dès qu’elle se penche sur la Grande Bleue, la villa classique de 200 m2 flirte avec le million d’euros. Les belles propriétés dépassent 2 M €. Seul le moyen de gamme rencontre des difficultés d’écoulement. La vue mer et la proximité du port, en passe de s’offrir une esplanade en teck, demeurent les principaux critères de recherche. Contrairement au Lavandou, la jolie varoise, légèrement plus courue que Hyères, vit à l’année et ne souffre pas des rythmes saisonniers. Chaque jeudi, le marché réunit de nombreux visiteurs. Si l’est toulonnais possède de véritables atouts, l’ouest, davantage tourné vers les Bouches-du-Rhône, n’a pas dit son dernier mot. D’autant qu’Ollioules dispose d’une importante réserve de foncier.
