La quatrième ville de France, juste derrière Lyon avec 437.700 habitants, s’inscrit comme une technopole de niveau européen, axée sur le spatial, l’aéronautique et l’informatique. Non contente d’exceller dans les industries de pointe, la cité, réputée pour sa production d’Airbus, accueille aussi une université fondée en 1229 et 97.000 inscrits.

L’agglomération toulousaine, 891.000 âmes, présente la plus forte croissance démographique de l’Hexagone. Cadres, ingénieurs ou techniciens, les nouveaux arrivants sont originaires des départements voisins, l’Ariège, l’Aude, l’Aveyron, le Gers, le Lot, le Tarn et les Hautes-Pyrénées. Au sein de la troisième commune étudiante du pays, 45 % de la population a moins de 29 ans. La capitale de la Haute-Garonne prend la deuxième place du classement national en terme de qualité de vie en 2005 et 2008. Le cœur historique reste, sans aucun doute, son fleuron.
« Le secteur, que l’on parcourt à pied en 15 mn maximum, englobe les places du Capitole, Saint-Georges, Wilson, Dupuy, Saint-Etienne, des Carmes et le Grand-Rond », décrit Marie-Cécile Augeyrolle d’Oracle Immobilier. Si les quartiers se valent en matière de desserte et de commodités, le calme et la présence d’espaces verts font la différence. Le charme et les bons établissements scolaires, parmi lesquels Fermat, compensent souvent l’absence de stationnement, un problème chronique dans l’hyper-centre. Saint-Etienne, Ozenne et Les Carmes attirent la bourgeoisie locale, friande de tranquillité et de pierre de caractère. Les immeubles en briques de terre cuite construits à partir du XVIIe siècle, caractérisés par leurs moulures et leur belle hauteur sous plafond, se négocient, hors exception, de 2800 à 4300 €/m2. Actuellement, on exige au-delà de 6000 €/m2 pour un ancien hôtel retapé, rue de Metz, ou contre le programme neuf de Saint-Anne, signé Cogedim. Prêts à engager 2800-3800 €/m2, les jeunes cadres dynamiques plébiscitent Wilson et Saint-Georges, connus pour leurs cinémas, leurs boutiques, leurs bars et leurs restaurants. Autour du Capitole, soit rues des Lois, Pargaminières ou Saint-Rome, l’animation est permanente. La place Saint-Pierre et les quais Lombard, assimilables, possèdent l’immense avantage de la vue sur la Garonne. Les jeunes, inscrits en droit, AES, économie, aux Beaux-Arts, à l’Ecole Supérieure de Commerce ou encore à l’Institut d’Etudes Politiques choisissent l’adresse, à l’instar des investisseurs locatifs et des seniors. Globalement, elle affiche des coûts comparables aux précédents. Arnaud-Bernard et Cité Administrative demeurent, pourtant, moins onéreux. Au croisement des boulevards Lascrosses et Carnot, non loin de la basilique Saint-Sernin, les Chalets et la Concorde, dans une moindre mesure, séduisent les retraités ainsi que les catégories socioprofessionnelles supérieures. A côté du Jardin des Plantes et du Grand-Rond, Le Busca abrite des maisons des XIX et XXe siècles : 180 m2 ouverts sur un jardin, parfois agrémenté d’une piscine, s’échelonnent de 600.000 à 800.000 €, quand 300 m2 habitables dépassent le million d’euros. Desservi par le métro et relié au centre par le Pont-Neuf, Saint-Cyprien reçoit les ménages bobos qui apprécient le marché et l’ambiance conviviale. Les bâtiments de la décennie 1970, dont le seul avantage réside dans les surfaces généreuses, autorisent une grille tarifaire de 2000 à 3200 €/m2.
L’assainissement de l’activité, le réajustement des prix et la baisse des taux d’intérêt permettent à l’actif lambda de recommencer à se loger, notamment sur Saint-Michel. « Malgré la crise, l’hyper-centre de Toulouse résiste : le choix s’avère restreint et la demande, soutenue », précise Marie Charles de Propriété Privée. Exigeante et informée, la clientèle veille à l’adéquation stricte entre la somme requise et le bien proposé. Les défauts se répercutent immanquablement sur la valeur. Longue dans la prise de décision, elle compare et négocie systématiquement. Cependant, les vendeurs tiennent le coup et n’hésitent pas à refuser les offres audacieuses. Les remises de 20 à 30 % relèvent davantage du leurre médiatique que de la réalité, à partir du moment où l’agent immobilier effectue correctement, en amont, son travail d’estimation. Les affaires semblent repartir. Sur Saint-Etienne, un T3 à rénover trouve preneur à 3500 €/m2, au bout de quinze jours de commercialisation. Un studio de 32 m2, proche du Capitole, change de mains contre 115.000 €. Un T4 de 98 m2, restauré avec goût et sis dans une ruelle calme adjacente au boulevard Carnot, s’enlève moyennant 342.000 €. Enfin, une maison aux Chalets, 150 m2 en excellent état débouchant sur un petit extérieur et un point d’eau, part en vingt-quatre heures à 505.000 €.