La Communauté Urbaine de Bordeaux voit le jour le 1er janvier 1968. Les 27 villes qui la composent visent trois objectifs principaux : la réalisation de grands équipements, le développement économique et la modernisation des services urbains. La 6e agglomération de France attire, aujourd’hui, différents investisseurs, mus par la perspective d’une rentabilité immédiate ou la garantie d’une valeur patrimoniale.

La CUB abrite 660.000 habitants sur un territoire de 55.188 ha. Bordeaux, le plus vaste ensemble citadin jamais distingué par l’UNESCO, accueille le tiers de la population totale. Cela fait maintenant sept années que les travaux d’embellissement ont commencé et le résultat dépasse les espérances. Mis en lumière, les monuments tiennent la dragée haute aux ensembles bourgeois, aux chartreuses et aux échoppes. Au cours de la dernière décennie, la croissance démographique, de l’ordre de 6,2 %, équivaut au double de la moyenne nationale. Décidément, il fait bon y vivre. En témoignent les 40 % d’arrivants âgés de 24 à 40 ans. Le site s’inscrit, également, comme un pôle universitaire de première importance, avec pas moins de quatre facultés, deux IUT, quatorze grandes écoles et 5000 chercheurs.

« Malgré la crise, la demande d’immeubles à pourvoir en intégralité émanant de particuliers n’a pas cessé », note Annie Miquel du Cabinet Miquel. Locaux, Parisiens, ressortissants d’autres régions françaises et étrangers acceptent de payer le mètre carré ancien dans le centre bordelais de 1700 à 2500 €, selon le quartier, pour un rapport net de 6 %. Lorsqu’il s’agit de placement, les négociations sont toujours âpres. Le studio se loue, hors charge, 400-450 €/mois, le T2, 550-600 €, et le T3, 800-1000 €. Si le cœur historique rencontre un tel succès, il le doit à l’excellente desserte et aux nombreux aménagements opérés récemment. Les adresses positionnées sur les lignes de tramway ont le vent en poupe. L’intervention de l’UNESCO en 2007 porte haut les couleurs de la préfecture du 33. Son blason redoré, elle demeure l’une des grandes métropoles les plus accessibles de l’Hexagone en termes de prix.

Installée à Saint-Seurin, place des Martyres de la Résistance, Dany Beranger de FC Immobilier s’est spécialisée dans la cession d’immeubles vides à rénover, de bâtiments occupés à rafraîchir ou en bon état, d’hôtels meublés voire de hangars à restructurer. Au cours du dernier semestre, ont été vendus une unité de 515 m2 à restaurer entièrement, quai de Bacalan, contre 580.000 € (1126 €/m2) et 210 m2, dans une condition similaire, sur Saint-André à 380.000 € (1810 €/m2). La différence tient aux disparités existant entre les deux faubourgs : en dépit du tram, Bacalan est excentré, alors que Saint-André, proche du Palais de Justice, réunit de nombreux adeptes. Un autre produit situé à Nansouty, 274 m2 repensés par un architecte, loués et générateurs de 6,56 % bruts, vient de trouver preneur moyennant 682.500 € (2491 €/m2). Encore en fichier, Dany Beranger évoque 245 m2 au Jardin Public à 661.000 € (2697 €/m2), rentables à hauteur de 5,5 % bruts, 250 m2 à retaper, vers Saint-Michel, à 371.000 € (1484 €/m2) et 580 m2 habitables, auxquels s’ajoutent 150 m2 de commerces, à La Victoire, autorisant un retour de 5,4 %, à 1.680.000 €. Ce bien pourrait se révéler intéressant dans le cadre d’une revente par lot. 60 % des clients de FC Immobilier sont des professionnels, des marchands de biens, des gestionnaires de patrimoine et, dans une moindre mesure, des promoteurs. Les 40 % restants commencent par un petit achat, constituent un portefeuille avant de se lancer, pour les plus pourvus, dans l’aventure de la résidence complète. L’option permet d’éviter les frais de copropriété et de faciliter la gestion. La pierre a toujours été un placement à moyen ou long terme. Pour cette seconde catégorie d’acquéreurs, la spéculation et le raisonnement à courte échéance sont déconseillés. Les transactions, débarrassées de tout affect, relèvent davantage de la réflexion comptable et analogique.

Patrick Gomez d’Eric Immobilier s’interroge sur la cible locative idéale. Les étudiants, présents en nombre et cautionnés par les parents, impliquent un risque d’impayé ultra restreint. En outre, la petite surface, leur choix de prédilection, rapporte 15-20 €/m2/mois, une aubaine au regard des retombées financières du T2 ou du T3. Quantité de jeunes, peu attirés par les difficiles recherches de rentrées et la constitution d’un nouveau dossier APL, gardent leur appartement l’été venu. Quant aux lots libérés en juin, ils se remplissent dès la mi-juillet. De ce fait, la vacance est limitée. Certains choisissent Talence, Pessac ou Gradignan. La majorité préfère le centre, sis à 20 mn des établissements scolaires depuis la mise en service du tram. Cet investissement sans grand danger attire tout type de clients, soucieux de compléter les faibles revenus attendus au moment de la retraite. D’autant que le locataire peut couvrir les mensualités à hauteur de 80 % si l’emprunt s’étale sur vingt ou vingt-cinq ans. Le choix entre l’ancien et le neuf, synonyme à la fois d’avantages fiscaux et de contraintes, se fait, enfin, au cas par cas.