Le front de mer de la capitale azuréenne reste l’adresse de prédilection
des résidents secondaires, mais aussi un enjeu primordial pour les autorités compétentes en matière d’urbanisme. On repense couramment l’espace de vie
comme la circulation routière.

C’est aux hivernants britanniques que l’on doit la construction d’un sentier large de deux mètres, l’ancêtre de l’actuelle Promenade des Anglais. En 1856, il est prolongé jusqu’à Magnan, élargi peu de temps après. Il rejoint Sainte-Hélène en 1878, Carras, en 1882, et le Var, en 1903. Au même moment, les casinos, les immeubles et les hôtels de prestige remplacent les villas. Deux vagues de travaux, respectivement orchestrées en 1931 et 1953, confèrent au site son apparence définitive. La circulation routière reste le problème récurrent de l’artère, qui passe, selon le niveau, de trois à six voies. Pourtant la portion, qui n’accueille pas moins de 8 km de plages, s’inscrit comme un lieu de balade incontournable et le paradis des patineurs. Les espaces urbains sont sans cesse améliorés. Si les chaises bleues, désormais fixes, campent le symbole du « farniente » sur la Côte d’Azur, les fameuses pergolas et la piste cyclable les ont rejoint.

Anne-Marie Bonin de l’agence Agata Chapman, par ailleurs responsable de la section Nice du SIA des Alpes-Maritimes, distingue trois secteurs. La zone Méridien-Gambetta, jouissant d’une exposition sud et de la mitoyenneté du centre, recèle, en plus des hôtels renommés parmi lesquels le Negresco et le Palais de la Méditerranée, 12 immeubles d’habitations, négociés 8000-10.000 €/m2 dans le cadre d’un bien en excellent état. Gambetta-Magnan arbore 24 ensembles, de 5000 à 7500 €/m2. Enfin, la portion ralliant les Bosquets, soit la dernière avant d’atteindre l’aéroport, profite d’une fort belle vue, mais souffre des nuisances sonores groupées de la « Prom’ » et de la voie Mathis. Généralement traversants, les appartements, de 4000 à 6000 €/m2, donnent à la fois sur la Méditerranée et l’avenue de la Californie, une situation légèrement moins attractive. La grande majorité des clients vise la résidence secondaire. Pendant la crise, la classe moyenne à aisée, prête à engager 400.000 € dans une villégiature, disparaît, tandis que les nantis, susceptibles d’investir de 600.000 à 1,5 M €, alimentent toujours le marché de la Promenade. Moyen-orientaux, Britanniques et Scandinaves s’y intéressent, quand les Italiens seraient davantage enclins à céder leurs possessions et les Russes, à préférer le segment individuel et le calme. Les chiffres des 235 agences niçoises rassemblées au sein de l’association SIA font état, sur la Promenade des Anglais, de 22 produits détenus en exclusivité, vendus entre mai 2008 et mai 2009 et autant de 2009 à 2010 pour un stock deux fois supérieur. Le prix affiché est de 6097 €/m2 pour la première période et de 6884 €/m2 pour la seconde. Au moment de la signature de l’acte, ces valeurs passent à 5203 €/m2 et 5352 €/m2. Pour résumer, il y a plus de biens, un volume d’affaires stable et un coût en hausse de 3 %, autant d’indicateurs qui permettent de considérer que l’adresse, outre le retour plaisir immédiat, demeure un placement sûr.

« Hors exception, la transaction oscille en moyenne de 6000 à 7000 €/m2 dans la belle partie et de 4000 à 6000 €/m2 sur les secteurs moins en vogue. 10.000 €/m2 restent une barrière symbolique rarement franchie », précise Monika Cyrul de Nice Properties. Rien d’étonnant à cela lorsque l’on réalise que le parc immobilier de la Promenade ne rivalise pas avec les magnifiques bâtiments de La Croisette. Actuellement, un appartement de 250 m2 dans un immeuble bourgeois attenant au Negresco, entièrement refait à neuf, se trouve sous compromis à 1,8 M €. Par ailleurs, un studio de 25 m2, situé à quelques centaines de mètres de Gambetta, vient de changer de mains à moins de 200.000 €. Si les puristes n’intègrent pas le Quai des Etats-Unis à la Promenade des Anglais, il est bien son prolongement vers l’est. Alangui sous la colline du Château, il allie les avantages du front de mer, le charme du cœur historique et du Cours Saleya et la proximité du Carré d’Or, à 5 mn de marche. Là aussi, peu de biens disponibles. La dernière vente concerne une unité de 85 m2, en étage élevé, du Beau Rivage à 800.000 €. La spécialiste, toujours en quête de références de standing, croit sincèrement en l’avenir du quai, qui n’a rien à envier à l’avenue de Verdun, d’autant que la rue Saint-François-de-Paule à laquelle il est adossé devient semi piétonne et pourrait très prochainement attirer des enseignes luxueuses. Depuis la correction des tarifs, les étrangers ont, enfin, tout intérêt à préférer « la Prom’ » au boulevard Victor-Hugo, privé de vue sur la Grande Bleue.