Si la deuxième ville du Var, avec 57.550 habitants, n’a de cesse de redorer son blason depuis la fermeture des chantiers navals, la jolie provençale mise sur le charme authentique de son paisible espace. La première s’adresse à toutes les bourses, tandis que la seconde séduit les amateurs d’individuel, davantage pourvus.

Equidistante de Marseille et de Saint-Tropez, La Seyne doit son développement à l’installation des chantiers navals, amorcée en 1711. Leur fermeture définitive, survenue en 1989, oblige à une reconversion radicale. Dix ans plus tard, la municipalité inaugure les 7,5 ha du parc Fernand-Braudel, suivis en 2006 par le Parc de la Navale, dévolu à la mémoire de l’activité. Le projet prévoyait également un site de conférence, un lieu d’exposition et un nouveau port de plaisance. Face aux coûts pharaoniques engagés, la construction du théâtre est abandonnée. La localité se tourne résolument vers le tourisme balnéaire. Sur l’isthme de Saint-Mandrier, Les Sablettes, la plage la plus prisée du coin, abrite des néo-provençales d’après-guerre, signées Fernand Pouillon. Les rochers de La Verne, rehaussés de barques multicolores, Fabrégas, reconnaissable à son sable noir, et le Jonquet, fréquenté par les naturistes, complètent l’offre. Ollioules, 13.400 âmes, se dresse à 7 km à l’ouest de Toulon et à 5 km à l’est de Sanary. Au XIX e siècle, la cité, aujourd’hui détentrice des labels « Village Fleuri », « Ville et Métiers d’art » et « Plus Beaux Détours », s’intéresse à la culture florale, s’imposant comme la capitale de l’immortelle jaune.

« Deux décennies après la fin d’activité des chantiers navals, le bilan s’avère plutôt positif. En témoignent les 25 ha réaménagés face à la mairie de La Seyne », introduit Virginie Muller d’Immo de France. La municipalité envisage d’augmenter la capacité d’accueil du bassin portuaire et d’inciter les boutiques à occuper le centre. Mais, il faudra encore un peu de patience avant que ces mesures aient un impact sur la pierre. L’an dernier, par exemple, les tarifs des stocks de neuf en mal d’écoulement ont été revus à la baisse, déstabilisant la transaction de l’ancien, qui n’a pas résisté à la très avantageuse Loi Scellier. « D’autant que le locatif se porte bien », précise la spécialiste. Un T2 avec garage, acquis moyennant 150.000 €, se loue immédiatement 550 € mensuels, hors charge. Si dans la revente, l’investisseur vise une rentabilité de 7-8 % bruts, de 5-6 % de plus en plus couramment, il se contente de 4,5 % pour les programmes associés à un dispositif de défiscalisation. La Seyne arbore une importante disparité comptable, de l’ordre de 1000 €/m2, entre le nord et le sud, une adresse calme, attractive et proche de la mer. Virginie Muller évoque, ainsi, un cinq-pièces de 95 m2, prolongé par un balcon, acheté 214.000 € en 2006 et vendu 200.000 € en décembre dernier, sur le secteur nord de Chateaubanne. 7 % de moins-value entre les deux périodes constituent un minimum. Un T2 de 65 m2 en excellent état, ouvert sur une grande terrasse, dans une résidence gardée des Sablettes, au sud, vient de trouver preneur contre 250.000 €.

« Impossible de décrypter la conjoncture sans prendre en compte trois facteurs déterminants. Tout d’abord, La Seyne est une commune en pleine mutation : une partie du parc immobilier est désuète et surcotée. Ensuite, les propriétaires répercutent souvent le coût des travaux induits par les diagnostics techniques sur le montant total, alors que la tendance générale serait davantage à la baisse. Enfin, la crise creuse le fossé entre le neuf, commercialisé à partir de 3000 €/m2, et l’ancien, négocié entre 2000 et 4000 €/m2, de manière préjudiciable pour le second », continue Gilles Buisson de Buisson’s Immo. Les bâtiments fraichement sortis de terre offrent donc un meilleur rapport qualité/prix, sans parler du gain de temps et d’énergie, au sens propre comme au figuré. De même, une maison de trente ans, 100-120 m2 habitables sur une parcelle de 800 m2, tourne autour de 400.000 €, alors que la préférence de la clientèle irait vers le contemporain, un genre finalement peu représenté. Il y a bien un marché haut de gamme à Fabrégas et aux Sablettes. Néanmoins, le déficit d’image empêche toute incursion sur les barèmes de Sanary, Bandol ou Six-Fours. La Seyne, dont le potentiel réside dans la diversité de paysages, doit poursuivre ses efforts. Et cela commence par la mentalité des riverains : tous ont intérêt à considérer l’avenir en faisant table rase du passé industriel.

Ollioules plait aux férus de traditions provençales, exerçant au sein de la ZAC, à Toulon ou sur Sanary. Il établit la jonction entre la campagne et le littoral d’une bien belle façon. Une villa de 130 m2 sur un terrain de 1500 m2, orienté sur les collines environnantes ou la rade de la préfecture varoise, débute à 500.000 €. « Ici, les superficies sont plus importantes et les budgets, en corrélation », conclut Gilles Buisson, qui appelle à toujours plus de professionnalisme.