Avec respectivement 13.200 et 28.700 habitants à l’année, Roquebrune-Cap-Martin et Menton hébergent à la fois les autochtones et les nantis des quatre coinsde la planète. Gros plan sur un secteur frontalier, un éden ensoleillé alangui sur le rivage méditerranéen…

Le monde, dit-on, est une pensée de Dieu. Quand il pensa à Roquebrune-Cap-Martin, le Tout-Puissant devait être bien luné »… Louis Nucéra ne croyait pas si bien écrire : si le village médiéval perché à 225 mètres au-dessus de l’eau ne manque pas de charme, la commune moderne, comprenant le quartier est, qui accueille 80 % de la population, et le cap, l’un des plus confidentiels du département, possède des atouts. Aux portes de l’Italie, de Monaco et du Comté de Nice, Menton mérite, quant à elle, son titre de Ville d’Art et d’Histoire. Nombreuses sont les célébrités à avoir foulé le pavé de la Cité des jardins, de l’impératrice Eugénie à Jean Cocteau. D’ailleurs, les différentes obédiences architecturales témoignent du riche passé de « la Perle de la France », selon la formule du géographe Elisée Reclus.

« Lorsqu’il s’agit de villa, Roquebrune s’avère, sans aucun doute, plus cotée que Menton, grâce à la présence du cap », introduit Stéphan Antonucci de Sud Rivages. « Hors domaine, il n’y a pas, en ce moment, de bien disponible à moins de 3 M € », renchérit le spécialiste. Une unité de 230 m2 sur une parcelle de 1050 m2, bénéficiant d’un aperçu mer entre les pins, vaut, actuellement, 3,2 M €, tandis que 180 m2 en excellent état face à la Grande Bleue coûtent 3,7 M €. Dans la portion exclusive, fermée et gardée, les valeurs s’envolent jusqu’à atteindre parfois 100 M €, comme sur les homologues de Saint-Jean et d’Antibes. Au cours des trois dernières années, les Russes se portent largement acquéreurs des propriétés commercialisées à plusieurs millions. Bien sûr, quelques enclaves mentonnaises offrent des produits comparables aux ceux du Cap Martin non privé, à l’instar du boulevard de Garavan, ouvert sur la baie, exposé sud ou sud-ouest et rehaussé d’une végétation luxuriante. Si on demande plus de 7 M € contre une demeure Belle Epoque d’environ 400 m2 sur un terrain de 3500 m2, le ticket d’entrée démarre nettement plus bas, de l’ordre de 1.060.000 € pour 190 m2 sur un extérieur de 400 m2. Menton propose clairement plus de références sur le segment individuel que la commune voisine. La grille tarifaire débute à 500.000 € dans un quartier sans prétention privé de vue mer. L’heure n’est ni à l’inquiétude, ni à l’euphorie. Mais, dès que l’on s’adresse aux locaux, les concrétisations sont plus tendues.

« La demande des actifs tourne, généralement, autour de 500.000 €. Au Borrigo ou dans les vallées, les bons rapports qualité/prix manquent », poursuit Sébastien Loffredo, qui cite cette bâtisse de 140 m2 sur 1300 m2 avec COS résiduel, sise à moins de 5 mn de voiture du centre, affichée à 477.000 €. « Les prix sont tellement élevés que les gens du cru, malgré les corrections infligées par la crise, rencontrent encore des difficultés à se loger en villa », regrette le responsable de l’Agence Immobilière du Grand Palais, attaché à une certaine culture du service, de l’examen de l’environnement juridique à la signature de l’acte en passant par l’élaboration du plan financier. Déjà plus âgés, les individus susceptibles d’injecter de 750.000 à 900.000 €, sur la route de Castellar à Menton ou au Hameau de Roquebrune par exemple, tirent parti de la vente récente d’une deuxième ou d’une troisième possession. Sur le secondaire, caractérisé par des budgets conséquents, la clientèle semble s’être raréfiée depuis le dérèglement de la finance internationale et il faudra quelque temps pour recouvrer un rythme de croisière.