Sise dans les Landes de Gascogne, la lagune s’épanouit entre les villes de La Teste-de-Buch, au sud, Lège-Cap-Ferret, à l’ouest et le delta de la Leyre, à l’est. De l’estuaire de la Gironde à l’Adour, le cordon dunaire développe 250 km, que seul vient interrompre le Bassin d’Arcachon.

Partie intégrante du Pays de Buch, le secteur compte dix communes : Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras, Le Teich, Biganos, Audenge, Lanton, Andernos-les-Bains, Arès et Lège-Cap-Ferret. Avec l’installation des chemins de fer, le site s’inscrit comme une station balnéaire réputée dès la Belle Epoque, une période au cours de laquelle les frères Pereire font édifier des villas en première ligne, des établissements hôteliers et le casino. La pisciculture, l’ostréiculture et la plaisance obtiennent là leur lettre de noblesse. Entre prés salés, pinèdes et dunes, les plages du bassin autorisent une baignade tranquille et familiale.

« 80 % des transactions concernent la résidence secondaire », analyse Nathalie Foulon de l’Agence Carnot Immobilier, également présidente de la Chambre Syndicale des Agents Immobiliers de la région. Ils engagent, hors exception, de 200.000 à 800.000 € dans leur villégiature. Sur Arcachon même, le studio avoisine 100.000 € et le T2, 200.000 €, quand la moindre maison débute à 350.000 € et vaut 450.000 € en moyenne. Une demeure ancienne des Abatilles, de la Ville d’Hiver ou de Pereire, de 100 à 200 m2, se négocie entre 600.000 et 800.000 €. La plupart des acquéreurs viennent d’un département situé à moins de 4h00 de voiture ou de train de la destination sélecte. Les 20 % restant - des gens du cru susceptibles d’injecter 400-600.000 € - entendent soit s’agrandir soit quitter, à l’approche de l’âge de la retraite, une unité, parfois lourde d’entretien, pour un bien plus fonctionnel. Dernièrement, des locaux règlent 1.150.000 € en échange de 200 m2 sur une parcelle de 600 m2 du côté de Pereire. Dans la foulée, ils s’offrent, contre 520.000 €, une maison de pays de 100 m2 à rafraîchir aux Abatilles. En dépit de l’âpreté des négociations, l’activité se porte bien.

« Le bassin présente des micromarchés aux spécificités bien ancrées », précise Stéphane Pillon directeur général d’Orpi Agence Centrale. La Ville d’Eté, caractérisée par un immobilier relativement classique, oscille entre 4000 et 10.000 €/m2, le ratio élevé s’appliquant dans les résidences du front de mer. Si la Ville d’Hiver abrite de jolies bâtisses autour de 500.000 €, elle reçoit aussi quelques luxueux spécimens. Une propriété 1900 et son terrain de 1000 m2 avec piscine, salle de sport, home cinéma et appartement indépendant viennent de trouver preneur à 2.625.000 €. Le Pyla, véritable havre de paix, se révèle particulièrement dynamique grâce aux vacanciers parisiens, à l’origine de 80 % des transactions. Le paysage aussi exceptionnel que tranquille renferme un bâti de qualité, « largement mis en valeur dans sa vitrine de la capitale française », se réjouit le spécialiste. Le domaine privé accueille un segment haut de gamme, alors que l’hyper-centre, à moins de 100 mètres de la plage, s’échelonne en individuel de 500.000 à 1 M €. Le rayonnement du Cap Ferret et des 44 hectares, la carte de visite par excellence, rejaillit sur toute la presqu’île. Le Canon, L’Herbe, Grand-Piquey, Claouey, Petit-Piquey et Piraillan proposent de réelles opportunités à des prix nettement plus attractifs et, par conséquent, une indéniable marge de progression à long terme. A titre d’exemple, une maison de 165 m2 sur la plage de Claouey vaut 735.000 €. Une première ligne coûterait 3 M € au Mimbeau.

« Le Moulleau plaît à toutes les générations, non contraintes par le recours systématique à un véhicule, qu’il s’agisse de se rendre à la plage, aux cafés, aux restaurants ou chez l’un des trois glaciers. Dynamique, l’association des commerçants assure une présence continue douze mois par an des services de proximité », commente Julie Lemoine de Moulleau Immobilier. L’acheteur type a de 50 à 70 ans. Cette clientèle familiale et souvent francilienne recherche la facilité. Dans le choix de maisons de vacances de quatre chambres minimum, l’idée de rassemblement et de transmission est sous-jacente. « On me sollicite régulièrement pour des estimations. Or, beaucoup ne déclenchent pas forcément la signature d’un mandat, mais relèvent davantage de la volonté d’organiser une donation ou une succession. D’ailleurs, la demande l’emporte sur l’offre », détaille la professionnelle, aux prises avec un récurrent phénomène de pénurie. Au sein du quartier prisé, les tarifs vont de 8000 à 14.000 €/m2. Parmi les dernières signatures, figurent un T2 de 60 m2 à restaurer dans la résidence Le Panoramique, à 380.000 € et une villa de cinq chambres, sur la ravissante allée des Tilleuls, à 1.350.000 €. On exige, actuellement, 2,6 M € contre 250 m2, rénovés dans le respect de l’architecture locale, ouverts sur un extérieur de 720 m2. Malgré des prix stables, le marché est capricieux, car soumis à l’affect. La tranche autour du million d’euros demeure porteuse, tandis que le haut du panier suscite déjà davantage d’hésitations. Sur dix ventes, la moitié se compose d’appartements, un produit porté par la tendance au repli sur la pierre et au toujours très rassurant investissement locatif.