L’université voit le jour au sein de la Ville Rose en 1229. Aujourd’hui,
sur les 459.450 habitants recensés, la capitale du 31 reçoit près de 97.000
inscrits en fac. Le tiers de la population a entre 15 et 29 ans. La localité
ne compte pas s’arrêter en si bon chemin, bien décidée à figurer
prochainement parmi les cinquante premières mondiales.

Le magazine L’Etudiant publie une enquête plaçant la Cité des Violettes en tête de liste des places françaises où il fait bon étudier. Aerospace, installé sur le site de Montaudran, serait même pressenti pour devenir le plus grand campus européen axé sur l’aéronautique, l’espace et les systèmes embarqués. Le droit et les sciences politiques et économiques possèdent leur antre à deux pas seulement de la Garonne, des allées de Brienne et du Capitole, soit en plein centre-ville. Pour les lettres, les langues étrangères, la sociologie, l’histoire et la géographie, direction le Mirail. Sciences et médecine s’expriment pleinement à Paul-Sabatier, une fac en liaison étroite avec les CHU de Rangueil et de Purpan. Quant à l’Institut National Polytechnique, il regroupe l’ENSAT, l’ENSEEIHT, l’ENSIGC, l’ENSCT et l’INSA. Non contente de se limiter à ses filières universitaires, Toulouse accueille aussi un large panel de grandes écoles, dont Les Beaux-Arts, archi, météo, véto, le Conservatoire ou la très dynamique « Sup de Co ».

« La préfecture de Haute-Garonne est la troisième collectivité étudiante de France derrière Paris et Lyon. Près d’une personne sur quatre possède une carte. Et cette clientèle constitue une manne importante pour les agents immobiliers. Outre le potentiel locatif, elle justifie l’engouement des investisseurs pour l’adresse », explique Cyril Trouche d’Urbania. Ces derniers ont à choisir entre le rendement immédiat ou la valorisation patrimoniale à terme. Le centre propose un excellent compromis. Les intéressés dépensent là de 65.000 € - la somme requise pour 18-20 m2 à rénover, en rez-de-chaussée ou en étage élevé sans ascenseur - à 150.000 € - un montant correspondant à 30 m2 en parfait état, rue des Lois, de La Pomme, du Taur ou place Saint-Georges. Le premier rapporte 350-380 €/mois hors charge, le second, 600-700 €. Plafonnée à 5 % avant la crise, la rentabilité peut atteindre, aujourd’hui, 6 % bruts, lorsqu’elle avoisine 7-10 % au Mirail pour un prix d’achat compris entre 1800 et 2300 €/m2. Dans le quartier populaire, il convient de privilégier l’environnement immédiat des bâtiments universitaires. Parmi ces acquéreurs particuliers, les parents désireux de loger leur progéniture représentent, généralement, 20-30 %. Sur Paul-Sabatier, le seul endroit des trois susceptible d’abriter des programmes neufs, ils sont majoritaires. Ils paient, selon l’âge du bien, entre 2500 et 2800 €/m2 pour un retour de 7-8 %. Les appartements suscitent l’intérêt des ressortissants du Sud-ouest, entre 35 et 50 ans, profitant des taux d’intérêt bas pour se constituer un patrimoine rémunérateur au moment de la retraite, tandis que les immeubles à pourvoir en intégralité attirent la convoitise de tout le pays.

« Toulouse s’avère, sans aucun doute, le placement le plus sûr de la région, avec, peut-être, une légère concurrence de Bordeaux, une cité plus accessible mais aussi moins étudiante », précise Nicolas Deisieux de Deisieux Immobilier. En choisissant le cœur historique, l’acheteur ne prend aucun risque. Ici, la demande l’emporte structurellement sur l’offre. Au cours des 18 mois passés, les tarifs n’ont quasiment pas bougé. Les produits se vendent vite et bien. La surfa-ce réduite, le petit prix et la proximité des commodités sont les critères récurrents. Le 20 m2, commercialisé 80.000 € et loué 380-420 € mensuels, a le vent en poupe. La crise financière conforte ce marché. Lors de la débâcle sur le front boursier, beaucoup d’épargnants retirent, en effet, leurs deniers des banques, préférant la sécurité de la pierre. La moitié des clients cherche désormais le placement de bon père de famille. Le décalage entre vendeurs et acheteurs est moindre. Sans être professionnelles, les deux parties connaissent les coûts et les rouages. La forte mobilité et la détérioration sont les risques inhérents, souvent garantis par des assurances. En revanche, il y a moins d’impayés que sur le secteur normal, grâce à la caution des parents et au concours de la CAF.

« Actuellement, je présente un T1 bis avec balcon à l’angle Pargaminières-Capitole à 135.000 € et une unité de 40 m2, entièrement refaite par un architecte, rue de Rémusat, à 180.000 €. Si ces deux références bénéficient d’atouts intrinsèques, elles ne correspondent pas véritablement à la demande », poursuit Françoise Maurel du Centre Immobilier Toulousain. Les parents ne veulent pas dépasser en remboursement mensuel le coût de la location, donc 100.000 €. A titre d’information, le T1 vaut 380 €/mois, le T1 bis, 450 €, et le T2, 500 €. La collocation fonctionne bien : dans un trois-pièces de 60 m2, à 700 €, l’étudiant partage loyer et frais. Pour une mise identique, il jouit d’un espace vital plus conséquent qu’au sein d’un studio. Seulement, les propriétaires de T3 ne sont pas férus de cette clientèle, volatile et bruyante. Quoi qu’il en soit, les investisseurs auraient tout à gagner à choisir les résidences situées sur les lignes de métro.