Largement dévolue à la culture de la vigne, la presqu’île sise au nord de Bordeaux renferme des communes comme Blanquefort, Saint-Laurent, Saint-Hélène, Castelnau et Pauillac, dont la cote dépend de la distance qui les sépare de Bordeaux et des bassins d’emplois de la CUB.

Blanquefort, 15.150 habitants, tient à conserver un environnement bucolique : les châteaux viticoles influent grandement sur le paysage, peu urbanisé, et le parc de Majolan attire de nombreux promeneurs. Castelnau, 3800 âmes, une population gonflée de 17,58 % en l’espace d’une décennie, se dresse entre la CUB et les Landes de Gascogne, à quelques encablures de l’océan. Les commerces, les services et les associations constituent un atout de taille. Non loin de la pointe de la Grave, Saint-Laurent demeure peu construit : sur les 13.655 ha, 10.500 sont occupés par la forêt, les champs de céréales et la vigne, qui autorise la commercialisation de 42 étiquettes. Sainte-Hélène possède l’immense avantage de se trouver à 30 km de Bordeaux et à 16 km de Lacanau. Sur la rive gauche de la Gironde, le port de Pauillac reçoit un terminal pétrolier et les pièces du fameux Airbus A380. Avec 37 domaines et 18 « Grands Crus Classés en 1855 », l’économie locale repose aussi sur le vin. Entre estuaire et vallons, la localité arbore un cadre de toute beauté.

« Avec la crise, les stocks se reconstituent et les prix se négocient jusqu’à 20 % sous les montants affichés », débute Dominique Lefort-Hostalier d’Arsac Im-mobilier. Le produit roi - à savoir la maison récente (génération 2000), agrémentée de quatre chambres, d’un minimum de deux salles de bains et de baies vitrées ouvertes sur un terrain d’au moins 800 m2, rehaussé d’une piscine ou susceptible d’en accueillir une - se maintient aux alentours des 240-260.000 € dans le secteur de Castelnau. Si elle parvient à susciter encore quelques coups de cœur, la vieille pierre, caractérisée par une mise aux normes et un entretien onéreux, dissuade la grande majorité des acquéreurs. Le ticket d’entrée - soit 60-80 m2 sur une parcelle de 800 m2 - avoisine les 170.000 €, quand la propriété démarre à 300.000 €. Grâce aux différentes incitations fiscales, le terrain à bâtir s’est particulièrement bien vendu vers Castelnau, Sainte-Hélène et Avensan, à Moulis selon le quartier et nettement moins du côté de Listrac. Le foncier se négocie de 110 à 120 €/m2 ; le lot entre 90.000 et 100.000 € part sans difficulté.
« Le budget moyen des acheteurs du Médoc, retraités, cadres moyens ou ouvriers employés sur place, à Blanquefort, Mérignac, Saint-Médard ou Bordeaux, sis à 45 minutes de voiture, oscille entre 220.000 et 230.000 €, une somme correspondant à 85-90 m2 habitables en bon état dans un jardin de 700 m2 », précise Jean-Paul Dubernat du Cabinet éponyme. Le neuf se rapproche de ces grilles, mais bénéficie d’extérieurs moins généreux. La crise affecte essentiellement le pavillonnaire des années 1970, 1980 et 1990 : le bien à rénover n’est pas compétitif par rapport à l’enveloppe requise pour l’acquisition d’un lopin de terre et la construction d’une villa conforme à ses besoins. Aujourd’hui, l’immobilier n’est plus l’achat de toute une vie, mais réellement un objet de consommation. L’intéressé visite, analyse, compare et réfléchit en fonction de l’endettement induit. Verdoyant à souhait, le Médoc recèle de sympathiques cités aux portes de la capitale girondine, que l’on atteint par trois routes différentes. « L’adresse devrait séduire davantage dès la mise en service du tramway, attendue pour 2012 », renchérit le spécialiste. Généralement, les propriétés viticoles ne passent pas par les agences classiques, à l’exception des petites unités en Bordeaux Supérieur, qui plaisent davantage pour le charme des bâtiments que pour la perspective de rentabilité. Il faut d’ailleurs monter dans le Médoc pour en dénicher. Et les résidents occasionnels prêts à injecter l’équivalent de 500-600.000 €, plus en adéquation avec ce type de références, ne se bousculent pas en ce moment.

« La particularité de Pauillac, Lamarque et Cussac réside dans l’absence de foncier disponible et, par conséquent, dans la présence exclusive d’un parc ancien, véritablement intéressant en termes de coûts », poursuit Brice Descudet de Pauillac Immobilier et Saint-Laurent Immobilier. La denrée ne laisse pas insensible l’investisseur, quasiment assuré d’obtenir un produit autofinancé depuis le recul des tarifs et des taux d’intérêt. « Il s’agit là des niveaux les plus bas de tout le Médoc et l’affaire est juteuse », appuie le professionnel. Les primo-accédants ciblent les communes situées sur la ligne ferroviaire, Margaux, Moulis et Pauillac. Parmi ses dernières ventes, il cite une maison rénovée de 140 m2 (quatre chambres) sur 4200 m2, à 245.000 €, disparue des fichiers en seulement une semaine de publicité, 160 m2 à rafraîchir sur 750 m2, à 165.000 €, ou 90 m2 en bon état sur 500 m2 dans un centre-bourg, à 154.000 €. Les actifs du Médoc pourvus d’une capacité financière relativement modeste apprécient Saint-Laurent, où ils jouissent de vastes parcelles. Margaux est comparable à Castelnau, lui-même supérieur à Pauillac et Saint-Laurent de 25 %. En réalité, Listrac marque la limite entre les deux marchés, simplement régis par la proximité de la Préfecture du 33 et des commodités.