Les cours d’eau de l’arrière-pays niçois dessinent des paysages à la nature généreuse, où se succèdent de pittoresques villages. Tandis que les prix flambaient sur le littoral, ces communes ont vu leur population augmenter et les infrastructures d’accueil se développer.

Si le Var rejoint la Méditerranée au niveau de Saint-Laurent, il prend sa source à 136 km et s’enrichit sur son passage de cinq affluents, parmi lesquels la Tinée, la Vésubie et l’Estéron. La partie haute de la vallée relève du parc national du Mercantour. La portion inférieure, réputée pour ses roches rouges, campe un immense terrain de jeux. On découvre, ensuite, Entrevaux, le bourg médiéval fortifié par Vauban, Puget-Théniers, la sous-préfecture, mais aussi Touët-sur-Var et Villars. Le fleuve passe en lisière de la zone industrielle de Carros, avant de rencontrer la mer à quelques centaines de mètres de l’aéroport international de Nice Côte d’Azur. Mis en service en 1911, le train des pignes reliant la capitale des Alpes-Maritimes à Digne-les-Bains parcourt l’ancienne voie romaine. Sur les rivages de l’Estéron, la nature échappe aux affres du temps et de l’urbanisation. Les dix villages de la communauté de communes, dont Gilette, Bonson, Sigale ou Roquesteron, abritent 3480 habitants au total. Les 65 km d’eau invitent à la pratique du canyoning, de la pêche, voire de l’escalade. La forêt partage la vedette avec les espaces rocailleux, que la D17 permet d’atteindre à partir du pont Charles-Albert. Ski de fond et randonnée pédestre figurent au programme des huit collectivités de la Vésubie, Utelle, Lantosque, Roquebillière, Belvédère, La Bollène, Venanson, Saint- Martin-Vésubie et Valdeblore, dressés aux portes du Parc Alpha Loup et de la vallée des Merveilles. La Tinée entraîne le visiteur dans un périple de 75 km. Isola, Saint-Sauveur, La Bollinette, Marie, Clans, Roussillon et Courbaisse se trouvent sur le chemin de plus de trente-deux stations de sport d’hiver, Roubion, La Colmiane, Isola 2000 et Auron notamment.

« Même employés sur le littoral, quelques acquéreurs n’hésitent pas à se replier sur le pourtour du Var jusqu’à Annot », introduit Karine Mondello de L’Agence Vauban. La qualité de la route, la circulation fluide de la 202 bis et les prix abordables de l’adresse sise à 40 mn de la mer et des premières pistes de ski pèsent dans la balance, d’autant qu’elle reste proche d’importants bassins d’emplois comme l’hôpital de Puget, la zone industrielle de Carros, le complexe commercial de Lingostière, l’aéroport et les pôles d’activités de Saint-Laurent-du-Var et de Nice-ouest. Puget dispose de services et de commerces en nombre suffisant, d’infrastructures de santé, d’équipements sportifs et d’établissements scolaires jusqu’au collège. La plupart débourse entre 120.000 € - l’enveloppe exigée pour un T3/4 en bon état à Puget - et 270.000 € - la somme requise contre une villa de 90 m2 sur une parcelle de 700-1200 m2 du côté d’Annot. Sur Touët, un quatre-pièces neuf vaut 220.000 €, quand il ne coûte plus que 135.000 € à restaurer.
Marie-France Grouselle de L’Immobilière Pugétoise note que, dans un rayon de 15 km autour de sa base, les primo-accédants pourraient dénicher des maisons de village commercialisées de 100.000 à 160.000 €. Pourtant, la sous-préfecture s’inscrit comme une barrière symbolique qu’ils refusent souvent de franchir. Si les actifs préfèrent Villars ou Malaussène, des cités frappées par la pénurie de produits, les jeunes retraités, prêts à dépenser 300.000 € pour une unité indépendante construite dans un environnement bucolique et paisible, compensent cette désaffection. Beaucoup se tournent, enfin, vers l’achat de terrains à bâtir et rêvent de chalets en bois, le style rustique ne remportant plus tous les suffrages. Mais pour l’instant, les autorités compétentes ne le permettent qu’à une certaine altitude. Le Var reste la mieux desservie des quatre vallées et la professionnelle attend beaucoup des futurs aménagements. « A partir du moment où les entreprises s’installent, les populations suivent. »

A propos de l’Estéron, Monique Niel de L’Agence Immobilière Lou Païs ne tarit pas d’éloges. A seulement 30 mn de la Grande Bleue, son secteur s’étend de Carros à Saint-Antonin, en passant par Gilette et Sigale. La végétation y est exubérante, le collectif, restreint, et la douceur de vie, indéniable. Les moulins travaillent à plein régime et les villages défendent farouchement leurs traditions. Actifs locaux, séniors des quatre coins de la France et familles recomposées en quête d’espace se côtoient et apprécient les valeurs des campagnes telles que le lien social et la solidarité. Certains parviennent, après la vente d’un bien sur Nice, Cagnes ou Saint-Laurent, à injecter 350-400.000 € dans une villa en bon état de 120 m2 sur 1500 m2, tandis que la majorité ne dépasse pas 330.000 €. La professionnelle avoue quelques peines à les satisfaire. Malgré la baisse des prix de 15-20 %, les trentenaires, désireux de s’offrir un T3 avec terrasse et jardin, rencontrent encore des difficultés. Pour s’acquitter d’une dette de 160.000 €, ils doivent, en effet, composer avec des mensualités de remboursement largement supérieures aux loyers.

« Bizarrement, les aficionados de la Vésubie ont l’impression de demeurer près des grandes agglomérations en dépit de la route sinueuse », reprend Karine Mondello. Le nombre d’habitants augmente et la vallée se dote d’infrastructures de premier choix. En témoigne le lycée de Valdeblore. Contrairement aux précédents sites, la part de secondaire reste prépondérante. Les intéressés visiteront cet appartement de la Bollène comprenant deux chambres à 170.000 €. Les Azuréens avec un bon niveau de revenus cibleront le segment individuel de Saint-Martin-Vésubie, compris entre 200.000 et 800.000 €.
« A l’instar de ce chalet de 90 m2 sur 2000 m2 affiché à 325.000 € », précise Jean-Jacques Chambon de Nicévallées. A contrario, ce cinq-pièces rénové de Belvédère à 155.000 € convient davantage à un usage principal. Le spécialiste admet que la Vésubie, trop loin pour de l’installation permanente et trop chère pour de la villégiature, est difficile à travailler. La Tinée ne suscite pas le même engouement : l’habitat s’avère diffus et le paysage, parfois aride. Néanmoins, des localités profitent du rayonnement d’Auron et d’Isola 2000 ; d’autres regardent vers le littoral. C’est le cas de Clans, où les ouvertures de commerces se multiplient. De manière générale, le parc immobilier paraît moins onéreux : le T3 part à 80-100.000 €, la villa, à 200-250.000 €.