Avec respectivement 55.700 et 56.000 habitants, les 11e et 12e arrondissements
de la Cité Phocéenne rassemblent des villages aussi authentiques qu’agréables,
du nom de La Treille, Les Camoins, Eoures, Les Accates et La Valentine pour le premier, de Saint-Barnabé, Saint-Julien, Les Caillols, La Fourragère, Montolivet,
Saint-Jean-du-Désert et Les Trois-Lucs concernant le second.

Le 11e se dresse aux portes du Pays d’Aubagne, sous les collines du Garlaban et du golf de la Salette, à quelque 10 mn du centre-ville et de la campagne de Pagnol, juste en limite d’Allauch », décrit Patricia Jullien de Clervimmo Patricia Jullien, jamais à cours d’arguments pour vanter les bienfaits de son quartier. La typologie immobilière se caractérise par une extrême richesse. Ce T2 mansardé, à 89.000 €, intéresse, par exemple, l’investisseur, motivé par une rentabilité autour de 5 %, mais surtout par la garantie d’une bonne valeur patrimoniale. Renforcée par la demande ponctuelle de curistes - traités au centre thermal sis à quelques encablures - le locatif se porte bien. Le primo-accédant préfère les maisons de village, divisées ou à pourvoir en intégralité, réputées pour leurs faibles charges, comme cette unité de 75 m2 aux Camoins, sous compromis à 188.000 €. Les plus limités en termes de budget visitent les appartements entre 150.000 et 180.000 €. Les jeunes se montrent d’ailleurs particulièrement friands des biens atermoyés, autrement dit qui ne leur reviennent pas plus cher à l’achat que s’ils avaient à s’acquitter d’un loyer. A contrario, un couple déjà bien installé regarde cette bâtisse de 94 m2 à rafraîchir, construite au sein d’une copropriété à l’horizontal, à 315.000 €. Le fameux pavillon en lotissement commercialisé de 250.000 à 350.000 €, la denrée sacrifiée en cas de mutation de vie ou de divorce, vient justement grossir les stocks, alors qu’à la location il partirait comme du petit pain. A mesure que l’on se rapproche de La Valentine, le paysage devient résidentiel. La villa en campagne, 120 m2 habitables sur une parcelle de 1000-2000 m2, oscille de 400.000 à 600.000 €, selon les prestations, tandis que la propriété de charme, une gamme merveilleusement représentée dans le coin, peut avoisiner le million. Une demeure de 150 m2, entièrement domotisée et ouverte sur un jardin avec piscine à débordement, coûte ainsi 975.000 €. Quel que soit la tranche de prix ciblée, l’atypique se vend mieux que le standard, d’où le succès du home staging et du coaching immobilier, deux services développés par l’agence. Depuis la crise, on observe une bipolarisation de la clientèle. Cette dernière exige du clé en main ou de la grosse rénovation. Dans l’intervalle, il y a peu de preneurs.

« Situé entre les autoroutes est et nord, le 12e arbo-re de sympathiques villages, dont l’emblématique Saint-Barnabé, desservi par le métro quand les autres sont reliés via les bus de ville », poursuit Rémy Le Bocq de Le Bocq Immobilier. Largement dévolu à l’habitat individuel et aux résidences de standing cernées de jardins, il offre des espaces verdoyants, des positions dominantes et des vues dégagées. Les tarifs de la pierre rivalisent avec les prix du 9e, s’avèrent moins élevés que dans le 8e, mais supérieurs à ceux du 11e. Le marché semble recouvrir un second souffle et le budget moyen, augmenter à nouveau. Les actuels acquéreurs vont jusqu’à 600.000 €, un montant correspondant à une construction de 140 m2 au confort moderne. Le T3 s’échelonne de 140.000 à 250.000 € et l’individuel - 60 m2 à restaurer sur une parcelle de 150 m2 - débute à 280.000 €. Les valeurs, elles, sont stables, après un recul franc du collectif. Si les propriétaires de maisons consentaient aux mêmes efforts, l’activité gagnerait en fluidité. Déjà, le professionnel pressent la pénurie de références de qualité. « Le 12e s’inscrit comme l’un des arrondissements les plus prisés de Marseille », s’enthousiasme Maryeva Fusco de Connexion Immobilier. Avec ses boutiques de luxe, ses banques, ses écoles renommées et surtout le métro, qui le place à 10 mn seulement du centre, Saint-Barnabé possède la meilleure cote, de l’ordre de 3400 à 3800 €/m2. A terme, les habitants craignent, cependant, la dévalorisation de l’adresse, à cause de l’arrivée massive de nouvelles populations actives, séduites par l’excellente desserte. A 3300-3700 €/m2, Saint-Julien mise sur l’authenticité et la tranquillité d’un bourg provençal. Les Caillols, de l’ordre de 2500-2900 €/m2, restent abordables. Les transformations urbaines nécessaires au passage du tramway n’ont pas dénaturé le cadre et nuit à l’équilibre entre le bâti et les espaces verts. En lisière du 4e, Montolivet, 2800-3500 €/m2, attire, enfin, les usagers de l’autoroute et du métro, tout proches.