Avec respectivement 43.800, 44.700 et 47.000 habitants, ces arrondissements, plus ou
moins bien desservis, profitent d’une position stratégique au sein de la Cité Phocéenne.
La proximité des commodités, des accès, des infrastructures d’accueil et des équipements sportifs et culturels déterminent la cote des différents quartiers.

Le 6e arrondissement, traversé par les lignes 1 et 2 du tramway, abrite Lodi, Vauban, le Palais de Justice, la Préfecture, la place Castellane et Notre-Dame du Mont, une église où l’illustre Chopin a joué. Des trois, c’est sans doute celui qui bénéficie le plus largement du rayonnement des très prisés 7e arrondissement et 8e arrondissement. Le 5e arrondissement reçoit la Rocade du Jarret, responsable d’un important trafic, ainsi que l’hôpital de la Timone, un colossal pourvoyeur de population. Outre des musées d’histoire naturelle et des Beaux-arts, le 4e arrondissement peut se targuer du plateau Longchamp, un espace vert rehaussé du jardin des plantes et du zoo… Les installations participent au succès des Cinq Avenues, un carrefour incontournable sis à l’entrée du centre-ville. La Blancarde accueille, enfin, la deuxième gare multimodale de la commune.

« Les amateurs du 6e, un univers ultra urbain, ciblent la fonctionnalité sur le plan des magasins et des services et le cœur phocéen tout proche, même si dans le coin la souscription à un abonnement parking est indiquée », introduit Alain Lieutaud du cabinet éponyme. Les moins pourvus font l’impasse sur l’ascenseur malgré l’existence d’étages élevés, tandis que les nantis privilégient le bourgeois élégant 1900-1950 des rues Saint-Jacques, Sylvabelle, Breteuil et Paradis. Les tarifs s’échelonnent de 1800 à 3000 €/m2, le montant exigé pour des volumes généreux ou de belles hauteurs sous plafond. L’endroit héberge 80 % de Marseillais pure souche et 20 % de mutés, essentiellement des familles en quête de praticité. La plupart recherchent un T3 de 85 m2 aux alentours de 250.000 €. Les riverains soulignent la qualité de vie, sans doute à l’origine des valeurs 15 % supérieures en moyenne par rapport aux grilles en vigueur dans les 5e et 4e.

« Si les commerçants du 5e ont souffert durant la construction du tram, ils se réjouissent des 2 mn qui les séparent, désormais, de l’hyper-centre. Trois axes, Chave, Baille et Le Jarret, dont deux bruyants, traversent l’espace. Le marché, les bars et les restaurants créent une animation agréable dans la plaine », décrit Stéphanie Bourelly d’Era Chave. A 5 mn des autoroutes et de la gare Saint-Charles, le site offre des artères calmes et des bâtiments anciens aux belles superficies. Les primo-accédants se répartissent entre les deux- et les trois-pièces de 1900 à 2800 €/m2. Les investisseurs, axés sur les studios sous la barre des 100.000 €, ont contribué aux bons scores réalisés en dépit de la crise. Représentés à hauteur de 30 %, ils peuvent espérer un retour de l’ordre de 5-6,5 %, grandement alimenté par la fac de médecine. 60 % des habitants sont locataires. En règle générale, ils restent fidèles à leur fief lorsqu’il s’agit de briguer la propriété.

« Excepté sur les Cinq Avenues et à Sébastopol, commercialisés 2500 €/m2 comme le boulevard Chave, le 4e, privé de commerces et de transports en commun par endroit, arborent des immeubles vieillissants, souvent à rafraîchir, à 2000-2100 €/m2. Ces plans courants ont du mal à trouver preneur, dans la mesure où, quitte à accepter les compromis, il vaut mieux choisir le 3e, à 1700 €/m2. Le T3 de 60 m2 monnayé 130-150.000 € reste le produit typique. Deux segments tirent, cependant, leur épingle du jeu », poursuit Guy Sarragossa de Connexion Immobilier. La maison avec extérieur de Chute-Lavie, de 280.000 à 350.000 €, réunit, en effet, des adeptes. Au-delà, les intéressés préfèrent le 12e. Le locatif promet, ensuite, une rentabilité de 7-9 %. Un appartement de 100.000 € développe 40 m2 et rapporte facilement 550 € par mois. Les férus d’individuel, soit 20 % des acheteurs, partagent le gâteau avec un tiers d’investisseurs. Le recul du volume d’activité, amorcé dans les 6e, 5e et 4e arrondissements à l’automne 2008, ne provoque pas pour autant une baisse spectaculaire des prix.