Le deuxième état le plus petit du monde, avec moins de 2 km2 de SUPERFICIE, mais aussi
le premier de la planète en termes de densité, emploie près de 40.000 individus dont la majorité effectue les allers-retours quotidiens entre celle-ci et les villes des Alpes-Maritimes. Gros plan sur les communes limitrophes…

A Monaco, 130 nationalités se côtoient chaque jour, dont 32 % de Français, 20 % d’Italiens et 5 % de Britanniques. Le commerce, les services, le tourisme et l’immobilier constituent les principales sources de revenus. Tous les matins, des milliers d’actifs, communément appelés « les pendulaires », affluent vers le pôle économique. Certains habitent Beausoleil, connue pour son patrimoine Belle Epoque symbolisé par le Riviera Palace, un ancien hôtel converti en immeuble d’habitation. D’autres choisissent Cap d’Ail, les bâtiments au-dessus de la route principale ou le bas de la cité, qui reçoit, d’après l’inventaire général, « une concentration d’édifices dite balnéaire d’une rare qualité ». Quelques-uns optent pour Roquebrune-Cap-Martin. Planté à 225 mètres d’altitude face au bourg moderne, le vieux village recèle un donjon carolingien. Près de la Grande Bleue, le Cap Martin, une péninsule bénie des dieux, renferme la mairie, la poste et le Parc des Oliviers ainsi que de magnifiques propriétés et des résidences de standing, alors que Roquebrune abrite les écoles et 80 % des 13.000 riverains. Beaucoup plébiscitent La Turbie, sise au point culminant de la via Julia Augusta, soit à 450 mètres de haut, sur le promontoire de la Tête de Chien. Réputée pour Le Trophée des Alpes et l’église baroque Saint-Michel, la carrière romaine et la fontaine monumentale, classées Monuments Historiques, la localité autorise une vue imprenable de Bordighera au massif de l’Estérel. SAS le Prince Albert II possède d’ailleurs une demeure sur les hauteurs du Mont Agel.

« La présence de Monaco, véritable poumon économique et premier pourvoyeur d’emplois du coin, n’est pas sans conséquence sur l’immobilier des bourgades frontalières, déjà parce qu’elles bénéficient d’une priorité au niveau du travail », précise Jean-Baptiste Martini de l’agence Martini. Si Menton se négocie en moyenne 4000-4400 €/m2 dans l’ancien et 6000 €/m2 au sein des programmes neufs, Roquebrune vaut, à prestation équivalente, 10-20 % de plus. Cap d’Ail s’avère légèrement supérieur sur le collectif standard, quand Beausoleil, accessible à pied, flirte avec les grilles mentonnaises, dans la mesure où elle ne possède pas de façade maritime et compose avec un problème chronique de stationnement. Il arrive aussi que les résidents monégasques, privés de jardin et de piscine, recherchent un second bien en périphérie, souvent des villas au-delà de 800.000 €. Après un premier trimestre 2009 tendu, l’activité reprend, boostée par le recul des taux d’intérêt et des prix, de l’ordre de 15-20 % dans le bas et le moyen de gamme. Actuellement, l’exceptionnel - comprendre une adresse centrale et orientée sur l’immensité azur - ne suscite aucune euphorie, mais plutôt des demandes ponctuelles. A contrario, le logement basique, celui-là même qui a baissé, réunit des adeptes, d’autant que les banques financent, aujourd’hui, à des conditions peut-être plus souples.

« Le Cap Martin renferme trois types de biens : la maison de 150 à 300 m2, construite sur des parcelles de 1000 à 2000 m2, entre 2 et 4 M €, la résidence avec plan d’eau et tennis du Plateau, de 6000 à 8000 €/m2, avec des vues mer dans la fourchette supérieure, et la fameuse propriété du domaine privé », décrit Florent Nusbaumer de Diagonal. Cette dernière développe jusqu’à 5000 m2 habitables sur des terrains susceptibles d’atteindre 5 ha. Commercialisée généralement de 5 à 35 M €, elle peut dépasser les 100 M €. Etrangers dans la plupart des cas, les clients envisagent Monaco davantage comme un haut lieu du divertissement élégant que comme un centre économique. Contrairement aux 80 % des locataires et des acquéreurs de Carnolès, soit le cœur de Roquebrune, qui paient en appartement 5000 €/m2. Quelques actifs du cru ont, également, les moyens de briguer une unité individuelle de 1 à 2,5 M € au Hameau, à La Torraca et au Serret.

« La Turbie, terre d’accueil du centre d’entraînement de l’équipe de football de l’ASM, reste l’endroit de prédilection des Monégasques et des résidents, transalpins ou anglais, en mal de verdure, mais surtout des Français employés au sein du micro-état. 15 à 20 mn de voiture suffisent à rallier la patrie de SAS le Prince Albert II aux heures de pointe via le chemin des Révoires », décrit Jean-Luc Belny de Duo International. L’existence d’une entrée et d’une sortie d’autoroute, au niveau de la belle bucolique, demeure un indéniable atout. Le parc immobilier se compose à 90 % de villas, jouissant d’un large choix de panoramas méditerranéens. Un deux-pièces de 50 m2 coûte, actuellement, 250.000 €, tandis que l’essentiel des transactions de bâtisses indépendantes se répartit entre 600.000 et 1 M €. Si les propriétaires refusent d’afficher les baisses de valeurs, la plupart acceptent de négocier. Rarement pris à la gorge, ils ne bradent pas. Moins onéreuse que les communes limitrophes, Eze campe une intéressante solution de repli. Amorcée il y a une décennie, la ZAC de l’Aighetta a déjà permis de loger 2000 personnes. La simple proximité de Monaco est, pour ces différents secteurs, un gage supplémentaire de la tenue du marché.