De la vieille ville à la voie rapide, le cœur niçois, désormais parcouru par la ligne 1 du tramway, s’épanouit de part et d’autre de l’avenue Jean-Médecin, dessinant des secteurs caractérisés par une extrême variété, que se partagent autochtones et étrangers en villégiature. Gros plan sur une valeur sûre…

Lorsque la crise frappe de plein fouet la finance internationale et, par voie de conséquence, l’immobilier mondial, la capitale des Alpes-Maritimes inaugure fièrement son tramway et sa place Masséna, un centre névralgique pensé avec discernement. Les locaux redécouvrent les joies de la promenade en milieu urbain, tandis que les grandes enseignes se partagent le gâteau. Un vent de réhabilitation souffle sur les quartiers alentour.

Au sein du périmètre, Moïse Vergeot de l’agence Orpi Immobilière GTI distingue cinq sous-ensembles. Le bien nommé Carré d’Or, au sud, oscille de 4000 à 7000 €/m2. A contrario, la portion définie par le boulevard Victor-Hugo et le pont de la gare affiche de brusques écarts de standing et de prix. Négociée de 3000 à 5500 €/m2, elle souffre, à bien des égards, la comparaison avec la zone située de l’autre côté de l’avenue Jean-Médecin, entre Dubouchage et La Libération, même si, là, 80 % des transactions ne dépassent pas 4500 €/m2. Le sud-ouest, en direction de Félix-Faure, reprend des couleurs, comme les commerces implantés sur place d’ailleurs. A 2800-5500 €/m2, il offre des possibilités à ceux qui n’auraient pas les moyens du carré béni des dieux, notamment sur Hôtel des Postes ou Gioffrédo. Le Vieux-Nice, également central, échappe à toute règle. L’absence de stationnement, d’ascenseur, voire de lumière, parfois, n’enlève rien au cachet du bâti. Si le produit à rénover avoisine 2500 €/m2, la proximité immédiate du Cours Saleya et de la Grande Bleue se monnaie 5000 €/m2. Selon les aficionados du cœur niçois, le cadre agréable et pratique compense les nuisances sonores et les problèmes chroniques de garage. Cependant, des interrogations subsistent, dont le tracé de la ligne 2 du tram et les répercussions à court terme des lourds travaux induits. Après un redémarrage début 2009, juin annonce une vitesse de croisière satisfaisante. Globalement, les mouvements enregistrés relèvent à 50 % de la résidence principale, à 25 % du secondaire et à 25 % de l’investissement locatif. Le dernier segment se porte bien : la rentabilité nette atteint 4-4,5 % et la plus-value à cinq ans s’avère garantie.

« Les récents tourments économiques ont eu pour effets salutaires la régulation des valeurs et la professionnalisation du métier d’agent immobilier », précise Hervé Melili d’Era Carré d’Or. Outre la maîtrise des paramètres techniques et juridiques, il implique une culture du service à la mode anglo-saxonne et un sens aigu de l’estimation. Ici plus qu’ailleurs, les tarifs varient sensiblement en fonction des rues, des immeubles, des étages et des prestations. Le beau bourgeois, l’apanage du coin, plaît aux seniors, sous le charme des volumes généreux, des conséquentes hau- teurs sous plafond et des architectures typiques des premières décennies du XXe siècle. Les retraités, souvent issus des artères haussmanniennes de la région parisienne, semblent prêts à renoncer aux parkings intégrés et aux terrasses dignes de ce nom, procurés par les bâtiments âgés de vingt-cinq à trente ans que briguent les actifs. Parmi les dernières opérations, le spécialiste évoque 98 m2 à restaurer aux Musiciens, angle Rossini-Berlioz, cédés contre 350.000 €, un studio dans le carré prisé à 125.000 € et un T2 en rez-de-jardin de 40 m2, ouvert sur un espace en plein air de 100 m2 sis vers La Libération, à 200.000 €. Avec Joseph-Garnier, l’endroit, réputé pour son marché, apparaît comme le grand gagnant de l’affaire tramway. Les Niçois montrent leur engouement pour l’adresse et saluent l’incroyable bain de jouvence opéré récemment. On ne peut pas en dire autant de Gambetta, où un T3 de 75 m2 vient de trouver preneur moyennant 225.000 €. Hervé Melili déplore, enfin, la raréfaction du T2 prolongé par une loggia et affiché jusqu’à 300.000 €, une denrée hyper recherchée.

Barbara Pietra de Cosmopolitan Real Estate travaille essentiellement le Carré d’Or, soit le secteur défini par la rue du Congrès et l’avenue Jean-Médecin, Verdun et Victor-Hugo. Le départ des Britanniques, peu avantagés par le taux de change, actionne la première secousse. L’officialisation de la crise à l’automne 2008 enfonce le clou. Certains propriétaires, pas franchement dans le besoin, retirent leurs fiefs des fichiers, faute de perspective de placement encourageante. Heureusement, les Scandinaves et les Italiens les remplacent, les premiers sur les T3, les seconds dans les studios et les deux-pièces proches de la mer qu’ils utilisent ou proposent à la location. Les étrangers, soit 80 % des clients de la société, et les Hexagonaux extérieurs à la région, représentant les 20 % restants, apprécient la rue de France, largement moins chère que la Promenade des Anglais. Ils négocient avec férocité, disposent de budgets entre 450.000 et 1,2 M € et paient cash un mètre carré commercialisé 5000-7000 €. La qualité, un critère rare, tire son épingle du jeu, la demande l’emportant toujours sur l’offre.