La capitale azuréenne compte 41 quartiers au total. Malgré ce morcellement, les autochtones parlent communément des trois points cardinaux de la préfecture, la Méditerranée occupant le sud. A chacun ses équipements, ses spécificités et son âme. Entre Magnan et la plaine du Var, les collines et la Grande Bleue, Nice-ouest ne manque pas d’atouts.

L’ouest niçois se compose d’une portion du territoire 1 (Saint-Augustin, Sainte-Marguerite, Les Moulins, Arénas et Bellet), d’une partie du 2 et du 8 dans son intégralité (La Madeleine, Magnan, La Californie, Fabron, Canta-Galet, Ventabrun, Carras, Ferber, la Lanterne et la Corniche Fleurie). Près de 106.000 personnes l’habitent.

Géraldine Roux d’Endersen travaille essentiellement sur les collines niçoises, situées au-dessus du boulevard Napoléon III. Le secteur se divise en micromarchés. Napoléon III, Fabron et Lanterne arborent, généralement, de belles résidences, pourvues de parc, de piscine et de tennis, commercialisées de 4000 à 5500 €/m2. Les vues mer, les terrasses et autres jardins privatifs figurent au nombre des avantages. Les actifs du cru côtoient les jeunes retraités étrangers à la région et les résidents secondaires, dont les Scandinaves, sans doute les plus présents en 2011. Tous apprécient la proximité de l’aéroport, des autoroutes, de la voie rapide en direction du centre, des commerces et des services, sans oublier les établissements scolaires. La structure internationale établie sur la 202 remporte d’ailleurs un franc succès. Compte tenu de ces paramètres, l’enclave prisée offre un rapport qualité/prix cohérent, même si un effort à la baisse pourrait dynamiser l’activité. Plus excentrée, la Corniche Fleurie évolue un ton en dessous, d’autant que l’un de ses versants donne sur les pistes de l’aéroport et la plaine du Var, un panorama moins couru. Sainte-Marguerite se caractérise par un immobilier et une fréquentation déjà plus mixtes. Le sommet se négocie, pourtant, de 3500 à 4500 €/m2, selon les prestations. Au cours du dernier exercice, les travailleurs locaux rencontrent de réelles difficultés à se loger, dues notamment aux raccourcissements des durées de prêt et à la fatale augmentation des mensualités. Quant aux étrangers, ils se révèlent moins nombreux que par le passé.

Florent Cocino d’Europe Immobilier, responsable de quatre agences dans les Alpes-Maritimes dont trois sur l’ouest, le centre et l’est niçois, se méfie des découpages arbitraires comme des moyennes de tarifs trop figées. A titre d’exemple, les résidences Arcadia et Les Constellations peuvent atteindre 6000 €/m2 dans les penthouses, alors que le ticket d’entrée au sein de bâtiments plus basiques sis sur le même boulevard Napoléon III avoisine 4000 €/m2. Concrètement, le moindre T3 vaut 270.000 € et le choix dans la gamme s’avère restreint. Le professionnel rejoint sa consœur sur la mise en perspective des arguments à l’actif de l’ouest au regard des sommes exigées. Une dépense de 4000-4500 €/m2 implique, en effet, un extérieur digne de ce nom, un garage et souvent une plongée azur. Le même effort dans le centre n’autorise pas l’accès à ces commodités. Seul inconvénient : l’obligation de recourir à un véhicule pour rejoindre son lieu de travail ou le cœur de ville, une peine compensée par le cadre, moins urbain et plus aéré. Difficile de comparer avec les collines de l’est, historiquement plus cotées. Alors qu’un dernier étage de 155 m2, prolongé par une surface identique en plein air, vient de quitter les fichiers contre 850.000 €, un bien similaire sur le fameux Mont-Boron demeure susceptible de flirter avec les 1,5 M €. L’activité économique niçoise s’oriente naturellement vers le bassin ouest où s’animent des pôles administratifs, l’aéroport, les immeubles d’affaires de l’Arénas et de la 202, ainsi que la zone industrielle de Carros. La future éco-vallée, prévue sur la plaine du Var, devrait confirmer la tendance.

« Le bas est également très contrasté. La Promenade tient incontestablement le haut de l’affiche. La portion Lenval-Carras, de l’ordre de 6000 €/m2, jouit d’une vue imprenable sur la Méditerranée. En son nom, les étrangers acceptent la nuisance sonore », poursuit Serge Silvia de Côt’Ouest Immobilier. La Californie, juste derrière, finit de redorer son blason. Les acheteurs ne possédant pas les moyens du front de mer n’hésitent pas à reporter leur choix sur l’avenue commerçante qui, située à deux pas des plages, se paie 4000 €/m2. L’arrivée de la ligne ouest-est du tramway pourrait lui ouvrir de nouvelles perspectives. Quant à Saint-Augustin, il reste dans les cordes des actifs et des primo-accédants, prêts à engager 3000 €/m2. La mention spéciale revient aux petites avenues de Carras, où il fait définitivement bon vivre. L’attrait des collines tient aussi à la présence de villas, un segment porteur qui s’échelonne de 600.000 à 1 M €. Parmi les dernières ventes, le spécialiste évoque une maison de 120 m2, âgée de quatre ans, sur une parcelle de 600 m2 avec piscine, du côté de Saint-Antoine, à 820.000 €.