Quatrième ville de France derrière Paris, Marseille et Lyon avec 439.450 habitants, le berceau d’Airbus s’inscrit, grâce à un puissant secteur aéronautique, spatial et informatique, comme une technopole de niveau européen. Outre une santé économique encourageante, cette dernière offre un climat agréable et une situation géographique, entre Atlantique, Pyrénées et Méditerranée, des plus séduisantes. Les professionnels évoquent les produits et les quartiers porteurs…

Entre 1999 et 2006, la communauté urbaine passe de 762.000 à 850.900 individus, affichant la plus importante croissance démographique de l’Hexagone, voire d’Europe. L’Ariège, l’Aude, l’Aveyron, la Corrèze, le Lot, le Tarn, le Gers, les Hautes-Pyrénées, et le Tarn-et-Garonne sont les principaux pourvoyeurs de populations. 11 % des arrivants proviennent d’un pays étranger. Le travail motive la majorité, hautement qualifiée. L’économie repose essentiellement sur le tertiaire (79 %) et l’industrie (16 %). En 2007, le taux de chômage n’excède pas 8,6 %. Le pôle étudiant demeure l’un des meilleurs arguments de la capitale du 31. Les 96.500 inscrits placent la Cité des Violettes à égalité avec Lille, juste après Paris et Lyon. Capitole, le Mirail et Paul-Sabatier sont les principaux centres. La qualité de vie, la deuxième localité de France en 2005 et 2008 de ce point de vue la cultive au quotidien.
Aux investisseurs, Jérôme Duplan d’Amalis Conseil préconise l’intramuros, soit la portion délimitée par la rocade, pour deux raisons : en temps de crise, l’immobilier résiste mieux et le locatif, porté par les étudiants et les mutés, s’avère particulièrement dynamique. Le deux-pièces reste le produit star, dans la mesure où il ratisse large. En effet, ce dernier suscite l’intérêt du jeune actif, du couple, du divorcé, voire du retraité seul. De 38 à 47 m2, il rapporte entre 450 et 600 € mensuels. Le spécialiste distingue le neuf de l’ancien. Les nouvelles résidences, négociées à 3000-3200 €/m2, poussent aux extrémités, à Borderouge, sur le boulevard d’Atlanta et l’avenue de Fronton. Actuellement, on exige 145.000 € pour 44 m2 habitables, auxquels s’ajoute un balcon de 6 m2, route de Launaguet. Dans l’ancien, généralement plus central, on trouve encore des opportunités entre 120.000 et 130.000 €, louées ensuite aux mêmes tarifs. La rentabilité supérieure compense le manque à gagner d’un dispositif de défiscalisation comme Scellier. Reste à déterminer, ensuite, l’objectif final : certains privilégient le retour immédiat, de l’ordre de 6 % nets pour les plus chanceux ; d’autres visent l’adresse et, à terme, la valorisation patrimoniale. Ceux-là choisiront un T2 sur Saint-Georges entre 160.000 et 180.000 € ou ce 52 m2 avec cave et parking des allées Jean-Jaurès à 210.000 €.
« L’hyper-centre toulousain constitue toujours un excellent choix », appuient Frédérique Julien et Jean-Pierre Corazza d’Ozenne Immobilier. Sur le segment collectif, Ozenne, Les Carmes et Saint-Etienne dominent l’affiche. A rénover entièrement, le mètre carré tourne là autour de 3000 €. Il oscille de 4000 à 5000 € après travaux, s’il s’accompagne d’un garage et d’un extérieur. La crise n’a quasiment pas affecté ces barèmes. Ici, les jeunes cadres déboursent, en primo-accession, 250-300.000 € pour un T3. Profitant de la vente d’une maison en périphérie, les 45-60 ans visent 150 m2 minimum, en bon état et proches des commerces et des services, moyennant 500-600.000 €. Tous se heurtent à la pénurie de biens, à l’instar des investisseurs, susceptibles de payer 100-150.000 € une petite surface à rafraîchir située à distance pédestre des facultés de droit, d’économie, d’AES et de l’Institut d’Etudes Politiques. Cette catégorie, plus timide en 2009, représente cependant 25 % des acquéreurs d’Ozenne Immobilier, un tiers axé sur l’ancien, deux tiers dans le neuf l’agence étant spécialisée en défiscalisation. Frédérique Julien et Jean-Pierre Corazza regrettent la condition parfois déplorable des parties communes, un critère qui déprécie grandement le parc.
« Que l’acheteur s’intéresse à Toulouse même, à la deuxième ou à la troisième couronne, il exige, systématiquement, une excellente desserte et la proximité immédiate d’un moyen de transport rapide tel que le métro ou le tramway », décrit Chantal Lagarde du Cabinet Lagarde. Actuellement, Saint-Cyprien et Arènes prennent de l’ampleur, une mutation due au futur cancéropôle et à la mise en service prochaine du tram. Encore fort intéressante, la grille tarifaire marque un différentiel de 30 % avec le centre. Il en va de même pour le bas des Minimes. Grâce aux nombreux efforts consentis par la municipalité afin de faciliter les transferts de populations, l’engouement inspiré par le cœur historique rejaillit immanquablement sur les zones périphériques. De même, les amateurs de villages recherchent un maximum de commodités. L’ère de la cité dortoir semble définitivement révolue. Balma, L’Union et Ramonville remportent un certain succès. « S’il convient de parler davantage de frémissement que de reprise réelle, l’heure est venue pour l’acquéreur de passer à l’acte : les taux témoignent d’un niveau exceptionnellement bas, les propriétaires acceptent quelques négociations raisonnables et les incitations fiscales, dont la déduction soumise à condition des intérêts d’emprunt, pourraient ne pas durer. Dans un contexte tendu, où règnent inquiétude et manque d’information, l’agent immobilier a plus que jamais un rôle à tenir », conclut Chantal Lagarde.