Avec 437.715 habitants, 891.000 au sein de l’agglomération, la quatrième commune de France après Lyon et devant Nice s’inscrit, désormais, comme une technopole de niveau européen. Si elle présente la plus forte croissance démographique du pays, elle le doit à sa qualité de vie et à sa situation géographique.

La Cité des Violettes accueille des industries dans l’aéronautique, le spatial et l’informatique telles que Thalès, Airbus, Siemens ou encore Freescale (ex-Motorola). La santé, grâce aux centres de Purpan et de Rangueil/Larrey, voire très prochainement au Canceropôle, n’a rien à leur envier. Entourée par des départements agricoles, dont l’Ariège, l’Aude, l’Aveyron, le Gers, le Lot, le Tarn et les Hautes-Pyrénées, la capitale du 31 reste le seul véritable bassin d’emplois de la région. Cadres, ingénieurs et techniciens affluent donc, pas seulement motivés par le titre de 2e localité française pour la qualité de vie, obtenu par la Ville Rose en 2005 et 2008. Le secteur estudiantin, qui enregistre 97.000 inscrits chaque année, n’est pas en reste. 45 % de la population ont d’ailleurs moins de 29 ans.

« Les ressortissants des départements limitrophes choisissent les bourgs de la périphérie desservis par le train, présentant un immobilier encore accessible, ou s’installent carrément sur Toulouse », introduit Martial Vigier d’Eurim. Certains quartiers échappent à la crise. Les Carmes, par exemple, attire les familles aisées, séduites par l’esprit village, l’atmosphère conviviale, les commerces de proximité et les excellentes écoles. Les trois parkings publics leur confèrent la possibilité de contourner le problème du stationnement, chronique dans le centre. L’ancien en bon état vaut, ici, 4000-4300 €/m2. Dans le cœur historique, le bilan s’avère plus nuancé, à l’image du bâti hétéroclite. Ainsi, un immeuble à retaper du Capitole coûte 2000 €/m2, tandis que les belles réhabilitations peuvent atteindre 5700-6000 €/m2 rues Saint-Antoine-du-T, Boulbonne et Croix-Baragnon, places Wilson ou Saint-Georges. Le manque d’ascenseur et la dégradation des parties communes, qui sont là monnaies courantes, tirent bien sûr les valeurs vers le bas. Entre le Jardin des Plantes et le Canal du Midi, Le Busca réunit les adeptes d’hôtels particuliers et de maisons de caractère : les spécimens haut de gamme flirtent facilement avec les 1,4-2 M €. On trouve aussi des villas de style basque et des piscines sur La Roseraie, au nord-est, négociées 3000-3200 €/m2. Créée il y a une décennie sur la ligne B du métro, La Cité de Borderouge se négocie encore 2500-3000 €/m2. Sur la rive gauche de la Garonne, Saint-Cyprien, réputé pour le Musée d’Art Moderne mais également pour le marché d’alimentation, devrait s’apprécier grâce au futur Cancéropôle, d’autant qu’il s’anime dans la direction de l’aéroport de Blagnac, de Colomiers et de Tournefeuille, un village de plus en plus prisé. Curieusement, de 450.000 à 900.000 €, le professionnel se dit plutôt satisfait, car « sur ces gammes, on se heurte rarement à des conditions suspensives de crédit. Pour les primo-accédants, c’est plus compliqué : beaucoup privilégient le système de la location en attendant de voir. »

« L’intervention étatique auprès des banques, la baisse des taux d’intérêt et la diminution des prix offrent à l’activité, apathique au troisième trimestre 2008, un second souffle, en renforçant la solvabilité des ménages », précise Gilles Perrottet de Guy Hoquet l’Immobilier. Les Minimes, sis à quatre stations de métro de Wilson via la ligne B, présente un recul global de 10 %. Les barres des années 1960 accusent le coup. Aujourd’hui, l’intéressé paie 1400-1500 €/m2, avec un rafraîchissement en perspective. Pourvu de 2000 €/m2, il briguera le petit collectif sorti de terre à la même période, de 2600-3000 €/m2, une résidence récente avec parc et plan d’eau, de 2500-4000 €/m2, une unité individuelle. Le spécialiste évoque la vente récente, contre 325.000 €, d’une maison de 122 m2, ouverte sur un jardin intime agrémenté d’un garage, où il convient d’injecter 100.000 € de travaux. Les quelques bâtisses édifiées au XIXe siècle sur des parcelles de 2000 m2 ne figurent quasiment jamais en fichier. «L’essentiel des transactions ne dépasse pas, aux Minimes, 3000 €/m2 », poursuit Nicolas Casta du Groupe Elience. En plein essor depuis la mise en service du métro survenue en juin 2007, le site fait les yeux doux aux déçus de la Côte Pavée, un espace, sur les hauteurs est, bourgeois mais vieillissant. Dans le prolongement direct, Lalande reçoit ses premières constructions en 1999. De nombreux permis sont en cours. Des coûts inférieurs et un fort potentiel locatif convainquent les investisseurs simplement mus par la rentabilité, de l’ordre de 7 % sur du T1 bis ou du T2. Ils paient environ 70.000 € à l’achat et récupèrent, outre la défiscalisation, 400-430 € de loyer mensuel hors charges. Un bien identique vaudrait 120-130.000 € dans le centre et rapporterait 530-540 €/mois. En revanche, il compenserait par l’indéniable intérêt patrimonial. « Les immeubles en fin de Périssol ou de Besson s’avèrent particulièrement bien placés. Achetés peu chers et loués sur toute la période, ils bénéficient de tarifs aussi intéressants pour les vendeurs, sûrs d’effectuer une plus-value non négligeable, que pour les acquéreurs, susceptibles de réaliser une bonne affaire. »