Caractérisée par un paysage essentiellement agricole, l’ancienne capitale de la province basque se dresse à 13 km de Bayonne et à 7 km de Cambo. Cette dernière, détentrice du label station verte, s’anime à 20 mn d’Anglet, de Saint-Jean-de-Luz et de Biarritz, tandis que Bassussary s’articule autour d’un magnifique golf 18-trous.

« Imagine la vallée la plus fraîche, la plus riante et la plus féconde, coupée au milieu par une rivière navigable dont les eaux toujours bleues réfléchissent l’azur du plus beau ciel, encadrée par des collines couvertes de vignes et de bois, et par une partie de la chaîne des Pyrénées », écrivait Dominique-Joseph Garat à propos d’Ustaritz. Si l’agriculture reste omniprésente, la commune de 5520 habitants accueille le siège du groupe industriel Toffolo, une antenne de Duhalde et l’entreprise agroalimentaire Larroulet. Parcourue par la Nive, Cambo-les-Bains fait du thermalisme sa principale vocation, de la rhumatologie et des voies respiratoires, ses spécialités, malgré une maîtrise horticole certaine. Un millier d’emplois relèvent d’ailleurs de l’activité. Située à 15 km de la frontière espagnole, en pleine zone AOC de production du piment d’Espelette, elle héberge 5850 personnes et assure l’éducation des enfants jusqu’au collège. Le Makila Golf Club demeure, enfin, un atout de poids pour Bassussarry, une localité verdoyante de 2400 âmes.

« La majorité des acquéreurs d’Ustaritz vise l’usage principal », introduit Florence Pourteau de Century 21 Les Alizés. Les primo-accédants, en poste sur Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, voire dans les Landes, soit dans un rayon de 40 mn de voiture autour de la bourgade basque, engagent de 160.000 à 180.000 € pour un appartement avec deux chambres et une terrasse. Bénéficiant d’une situation stratégique, l’adresse s’avère parfaite pour les couples soumis à des trajets professionnels opposés. Elle s’inscrit, également, comme le marché de report de BAB. Ici, une maison standard de 120 m2 sur une parcelle de 1000 m2 tourne autour de 300-320.000 €. La même sur Anglet se négocie 400.000 €. Le différentiel n’a pas cours sur le collectif, un segment clairement sous-tendu par les résidents occasionnels et les investisseurs locatifs. Un trois-pièces avec garage serait ainsi proche des 170-180.000 € comme sur BAB. 450.000 € constituent, hors exception, la somme maximale injectée dans le coin. Un montant correspondant à une villa plutôt récente de 170 m2 sur un terrain de 1500-2000 m2, pas forcément agrémenté d’une piscine. Ce seuil ne tolère aucun défaut et implique des prestations d’un certain standing. La spécialiste s’avoue relativement satisfaite du premier semestre 2010, même si l’importance des stocks justifie un nombre accru de visites.

« La part de l’investissement s’avère plus marquée encore sur Cambo. Le placement ne dépasse pas 160.000 e et concerne davantage le studio et le T2, exploités en location saisonnière, un système nettement plus porteur que l’occupation à l’année », complète Inaki Jauregui. A partir de 6 %, la rentabilité est considérée comme intéressante. Les tarifs sont, sans doute, comparables aux prix d’Ustaritz. En matière de logement principal, l’appartement sous la barre des 3000 €/m2 se révèle plus actif que la villa, souvent surestimée par les propriétaires. Parmi les dernières ventes, le négociateur de Square Habitat évoque un T2 de 43 m2 dans une résidence récente avec piscine à 126.000 €, une mitoyenne de 65 m2 avec garage ouverte sur un jardin de 100 m2 à 185.000 €, un produit particulièrement recherché, et une ferme à rénover de 170 m2 sur 1200 m2 à 155.000 €, une référence où il convient d’injecter près de 100.000 € de travaux qui avait suscité de nombreux appels. Dans tous les cas, les acheteurs ont la trentaine et travaillent au Pays Basque.

« Le haut de gamme prend la forme de maisons élégantes orientées sur les greens de Bassussarry », poursuit Pierre Deglaire de DP&P Consulting. L’une d’entre elle, 320 m2 habitables sur 3200 m2, vaut actuellement 1.430.000 €, tandis que l’autre, 350 m2 sur une superficie identique, coûte 1.590.000 €. Hors crise, ces biens pourraient intéresser les notables locaux, professions libérales ou cadres supérieurs en fin de carrière, amateurs de golf. Or, le cœur de cible se situe davantage dans la gamme 750.000-1 M €, une enveloppe que la clientèle potentielle préfère consacrer à Biarritz qu’à cette base arrière, aussi agréable soit-elle. Sur ce type de bien et à ces prix, il faudra encore attendre quelques mois pour conclure au redémarrage.