Dès la fin du XIXe, la ville, qui compte aujourd’hui 138.150 habitants, s’inscrit
comme le quartier ouvrier de Lyon. Plus d’un siècle après son développement,
elle draine une clientèle, ouverte d’esprit, en quête de culture, de qualité de vie
et de fonctionnalité. Gros plan sur la 2e collectivité du Rhône.

La Tête d’Or, le plus vaste jardin urbain du pays avec 117 ha, se dresse à l’ouest, le 3e arrondissement lyonnais, au sud, Bron et Vaulx-en-Velin, à l’est, tandis que le fleuve campe la frontière nord. 93 % des riverains vivent en appartement. En dépit de la vocation initiale de la bourgade, 19 % tirent leurs revenus de l’industrie, 6 %, de la construction et 75 %, du tertiaire. La commune, où se trouve déjà l’Institut d’Art Contemporain, accueille Le Rize, centre Mémoire et Société, en février 2008, soit 2660 m2 entièrement dédiés à la culture. Le Théâtre National Populaire, en phase de rénovation, jouit d’une excellente réputation dans tout l’Hexagone. Chaque année au mois de juin, le spectacle vivant « Les Invités de Villeurbanne » fait la part belle à la musique et aux arts de la rue, attirant près de 80.000 visiteurs. La cité, fière de ses 60 ha d’espaces verts, abrite une vie associative dense, plus de 200 clubs sportifs et un campus parmi les premiers de l’agglomération. La Doua recèle, en effet, 20.000 étudiants, 1600 chercheurs, 1200 doctorants, 2500 administratifs et 700 salariés. La dynamique commerçante est indéniable. En témoignent l’avenue Henri-Barbusse et la place Grandclément.

« La desserte par les transports en commun s’avère aussi soutenue que cohérente. Seulement quatre stations de métro éloignent Villeurbanne de l’Hôtel de Ville de la capitale rhônalpine que l’on peut également atteindre en tramway ou en bus. D’ailleurs, les autochtones considèrent la localité comme le 10e arrondissement de Lyon », s’amuse Gilles Vaudois de Laforêt Immobilier. Au moment de la flambée des prix en 2003 et 2004, les tarifs villeurbannais sont largement inférieurs aux coûts de l’illustre voisine, d’autant que les nombreux programmes neufs en cours de livraison contiennent la fluctuation de l’ancien. Ensuite, ils augmentent comme partout ailleurs, mais dans une moindre mesure que sur la préfecture. L’habitat, confortable et pratique, possède terrasses et parkings intégré et correspond finalement aux attentes actuelles. Des immeubles de cachet 1900 aux résidences 2000, en passant par les pavillons de Flachet ou les entrepôts à transformer en lofts, la diversité figure au nombre de ses caractéristiques. Un appartement de type 3 dans une bâtisse 1900 vaut 160-190.000 €, le même au sein d’une réalisation 1980, 180-240.000 €, une maison de 140 m2 ouverte sur un espace extérieur de 50-70 m2, 280-350.000 €, et un lot de 200 m2 à aménager, 300-350.000 €. La majorité des acquéreurs, employés ou cadres moyens, effectue ici un premier achat, pourvue d’un budget de 180-220.000 € et mue par des valeurs inférieures d’environ 15 % par rapport au 3e arrondissement. S’il souffre à l’annonce de la crise, le marché repart aussi vite et se porte relativement bien.

« Après une diminution de prix logique et salutaire de 10 %, la stabilité est à l’ordre du jour. Les taux d’intérêt bas stimulent la demande, supérieure à l’offre sur certains segments », poursuit Madeleine Maiffredy d’Orpi Cité Immo. Le mètre carré varie globalement de 2000 à 4000 €, reflétant l’extrême variété de biens disponibles, quand la moyenne avoisine 2600 €. Charpennes, République et Gratte-ciel, autrement dit l’hyper-centre historique et classé, sont les quartiers les plus cotés. Dans l’axe du métro, ils offrent des commerces de proximité, un large choix d’écoles et des équipements facilitant le quotidien des familles. Villeurbanne attire, certes, les primo-accédants, mais aussi les natifs du cru, trop heureux de demeurer sur place, et les personnes jadis venues pour la grille abordable, désireuses aujourd’hui de rester par goût. La vente d’un premier logement leur permet de briguer un quatre- ou un cinq-pièces dans une résidence de grand standing à partir de 250.000 € ou une maison à restaurer ou à agrandir entre 220-250.000 €, où il convient d’injecter 100-150.000 € de travaux.

« Il arrive que des riverains du 6e ou du 3e arrondissement s’intéressent aux zones villeurbannaises proches de Lyon, dont Charpennes, desservie par deux lignes de métro », complète Jean-Paul Veloso d’Akerys Immobilier. Ils apprécient la liberté autorisée par les bâtiments à vocation industrielle et la proximité du parc de la Tête d’Or. Spécialisé dans le créneau, le professionnel compte 50-60 % d’investisseurs dans son portefeuille clients. Prêts à débourser 90-160.000 €, ils ciblent les T1 bis, les T2, voire les T3 anciens, qu’ils louent de 500 à 900 €/mois, selon la surface, l’état et l’emplacement. La rentabilité des petites superficies tourne autour de 6 %. La présence du campus de la Doua dynamise le placement. Les étudiants, d’excellents locataires, lorgnent sur République ou Charpennes. Certains parents hébergent leur progéniture, se constituant par la même occasion un patrimoine générateur de revenus à terme. La pierre profite, en effet, de la désaffection des Hexagonaux pour les placements financiers. Les programmes sont peu nombreux. D’ailleurs, les promoteurs saisissent chaque opportunité de se positionner sur Villeurbanne.