Investir à Carcassonne

La préfecture de l’Aude, desservie par le Canal du Midi, doit sa réputation à la cité médiévale, restaurée au XIXe siècle et inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO en 1997. Si la crise n’a pas épargné la commune de 49.150 habitants, elle offre toutefois des solutions d’investissement, rentables ou sécurisées.

Carcassonne se dresse à 80 km à l’est de la Ville Rose, entre la montagne Noire, les Corbières, le Lauragais et la vallée de l’Aude, en surplomb de l’autoroute des Deux Mers et sur la ligne ferroviaire Toulouse-Sète. Ryanair assure des liaisons fréquentes avec l’Angleterre, l’Irlande, l’Ecosse, la Belgique et le Portugal, faisant le bonheur de près de 452.160 passagers en 2009. On distingue la ville basse, sur les rives du fleuve et la haute, édifiée, comme son nom l’indique, en colline. Ce n’est qu’en 1247 que la localité s’étend hors de la cité, le deuxième lieu le plus fréquenté du pays derrière le Mont Saint-Michel avec 2 M de visiteurs. 88 % des habitations relèvent de la résidence principale, 54 % sont des maisons, 64 % possèdent quatre pièces.

« Depuis le début de la crise, la part des investisseurs purs a tendance à diminuer, d’autant que la capitale audoise n’est pas éligible à la Loi Scellier. Sans compter que l’afflux de constructions neuves entre 2005 et 2008 finit par saturer le marché », commente Pascal Souchet de Century 21 Immo Conseil 11. Les 5 % d’acquéreurs aujourd’hui mus par le placement injectent de 70.000 à 120.000 e dans des T2 ou des T3, désireux d’obtenir une rentabilité de 5-8 % nets. Dès le premier trimestre 2010, la baisse des prix, toujours d’actualité au dernier exercice, autorise un tel rendement. Le locatif reste porteur même si les bailleurs se heurtent à des problèmes de solvabilité, que l’état essaie de limiter grâce au système de la garantie des risques locatifs. Les agents immobiliers encouragent ces derniers à proposer des biens en bon état de façon à ce que l’ancien ne perde pas trop de locataires au profit du neuf. 80 % des acheteurs ciblent, ensuite, le segment individuel, du pavillon en milieu urbain à la villa en campagne en passant par la maison de village. Un exemple du genre, quatre pièces à Lavalette, prolongées par une cour de 20 m2, vient de trouver preneur moyennant 70.000 €. La même surface proche du centre de Carcassonne, ouverte sur un jardin de 200 m2 avec garage, avoisine 139.000 €. Généralement, la catégorie n’excède pas 300.000 €. Au hit parade des quartiers prisés, Pasteur, Les Capucins et Le Palais, sis à distance pédestre du cœur historique et des écoles, recèlent des bâtisses 1900 et 1930. Les amateurs de volumes récents et généreux prennent la direction de Grazailles.

« La Trivalle-Barbacane mérite, également, le détour », poursuit Gérard Berlan de Carcassonne Immobilier. Le secteur s’anime non loin des verdoyantes berges de l’Aude, entre le centre moderne et la cité médiévale, sur laquelle il offre des vues époustouflantes. Il suscite l’intérêt des autochtones comme des résidents secondaires, séduits par la présence de jardins. Une maison 1900 à restaurer démarre à 80.000 €, quand 200 m2 habitables, en pleine propriété ou scindés en quatre ou cinq appartements, donnant sur un espace arboré de 200 m2 valent 300.000 €. L’attrait touristique de Carcassonne permet aux investisseurs d’exploiter leur fief, sans le bloquer, en location saisonnière, une option plus juteuse à condition d’être parfaitement gérée. D’ailleurs, le système ne semble pas occasionner plus de dégradation que l’occupation permanente. Les propriétaires qui optent pour la deuxième ont tout à gagner à soigner la présentation, notamment pour réduire au maximum les périodes de vacance. A l’année, le T2 se loue 375-425 €/mois, le T3, 475-550 €, et le T4, 650 €. A ce tarif, le quatre-pièces entre en concurrence avec la villa.