La maison de ville à Carcassonne, un marché contrasté

La préfecture de l’Aude se divise en deux espaces bien distincts : la Cité Médiévale, dite ville haute, et la basse, dont la construction débute dès 1247. Le quartier Trivalle établit la jonction. Au fil des décennies, l’intra-muros, nommé ainsi malgré l’abandon des remparts en 1764, se dote de maisons individuelles, un segment aujourd’hui diversifié et fort prisé.

Située à 94 km à l’est de Toulouse, entre la montagne Noire, les Corbières, la plaine du Lauragais et la vallée de l’Aude, Carcassonne héberge 49.150 individus. Tandis que la Cité Médiévale, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO en 1997, se dresse souveraine, la ville basse s’articule autour de la place Carnot, selon un schéma hexagonal. Cernée par un boulevard, elle arbore de nombreuses rues piétonnes et un parc immobilier des plus variés.

Rodolphe Chayla de Chayla Immobilier note un regain d’intérêt pour la maison de ville, « qui se porte d’ailleurs aussi bien que l’appartement ». Sur les dix dernières ventes orchestrées par l’agence, le professionnel compte 30 % de collectif, 30 % de villas et 40 % dans la catégorie. « La clientèle est très souvent jeune, primo-accédante, en couple, avec ou sans enfant et amatrice de milieu urbain. La majorité des transactions se situe autour de 130.000 €, une somme correspondant à 90 m2 à rafraîchir, ouverts sur une cour ou un jardinet. Un produit équivalent en parfait état atteint 150.000 €. Le haut de gamme existe, mais justifie une offre, comme une demande, déjà plus restreinte. Un médecin du cru vient, par exemple, d’acheter une unité de 200 m2 sur une parcelle de 700 m2 avec piscine des Hauts de Grazailles moyennant 430.000 €. Pour un investissement similaire, il aurait pu obtenir une bâtisse en campagne plus récente et un foncier supérieur, deux critères sacrifiés au nom de la proximité des commerces et des services. L’acquéreur fait avant tout le choix d’un certain mode de vie. » Régulièrement, une remise au goût du jour s’impose. La dernière signature organisée par le cabinet Chayla concerne ainsi 90 m2 habitables, auxquels s’ajoutent 30 m2 d’extérieur, à restaurer entièrement. Après une négociation de 22.000 €, le couple débourse 98.000 €. Doté à l’origine d’un budget de 150.000 €, il finit par opter pour un bien à la personnalité forte, quitte à faire des travaux, plutôt que pour un pavillon standard édifié en périphérie.

« La bastide Saint-Louis, autrement dit le cœur de la localité, Bellevue, les Capucins, Barbacane-Trivalle, le Palais, Pasteur, le plateau Paul-Lacombe, Grazailles et Domairon, soit le premier cercle, figurent parmi les secteurs recherchés », décrit Ghislaine Gabarrou de l’agence éponyme. La maison de ville implique d’importants écarts de prestations et de prix. Récemment, on exige 80.000 € pour 80 m2 à retaper sur une parcelle de 120 m2, alors que 450 m2 sur 200 m2, en excellente condition, partent à 580.000 €. Les acheteurs plébiscitent le boulevard Marcou, quand la zone sise au nord-ouest de la bastide remporte nettement moins de suffrages. Pourtant, seulement 5 minutes de marche séparent les deux univers. La bastide Saint-Louis présente un mélange harmonieux d’hôtels particuliers, couramment divisés en appartements, de maisons bourgeoises et de constructions plus simples. Certains préfèrent le calme et la proximité des rives de l’Aude de Bellevue et des Capucins, ponctués d’anciennes bâtisses ouvrières joliment refaites. A contrario, le Palais mise sur le cachet et le faste. La Barbacane-Trivalle, entre la bastide et la Cité Médiévale, se caractérise par un esprit village. Si Pasteur s’avère relativement aéré, il affiche un parc immobilier des années 1970 à refondre quasi systématiquement afin de bénéficier de pièces à vivre de plain-pied. Grazeilles promet des vues dégagées, lorsque le bon côté de Paul-Lacombe, proche du cœur historique, surfe sur le charme de la décennie 1930, les panoramas médiévaux, la situation dominante et le foncier généreux. Enfin, Domairon, en direction de Toulouse, s’appuie tout à la fois sur la proximité du centre, des écoles, des boutiques et des axes routiers. L’élection de l’adresse est réellement affaire de goût. La maison de ville, compromis idéal entre l’appartement et la villa, cristallise un véritable engouement, renforcé par la tendance au retour vers les tissus urbains. Au-delà du marché proprement local, la spécialiste évoque les mutés ou les retraités issus des autres régions françaises, enclins au paiement comptant en contrepartie d’une chambre et d’une salle de bains au niveau 0, une configuration rare, et les clients de la maison d’hôte, à nouveau dans la course.