Le charme de l’hyper centre toulousain

Par Cécile Olivéro - 16 juillet 2012

Ville du sud ouverte aux influences venues d’ailleurs, Toulouse cultive avec bonheur son identité occitane. L’hyper centre, très recherché, offre un visage où la convivialité s’inscrit dans un art de vivre au quotidien.

On y vit à l’espagnole et certaines façades rappellent l’architecture italienne. La Ville Rose doit son surnom aux Romains qui enseignèrent aux habitants les techniques de la brique et de la tuile. La brique, aujourd’hui encore, habille la cité et participe au prestige de son cœur ancien. Un quartier qui possède ses inconditionnels, essentiellement des locaux. Ici, on va croiser aussi bien l’étudiant que le quadra ou le retraité. Pour tous, un amour quasi inconditionnel de Toulouse en général et de l’hyper centre en particulier. Certaines familles, qui avaient déserté l’endroit pour de plus grandes surfaces en périphérie, y reviennent une fois les enfants partis de la maison. D’autres, que leur profession avait un temps éloigné de là, s’y réinstallent. Les étudiants - ils sont environ 100.000 à Toulouse - y font le choix d’une vie animée et rejoignent leur faculté en tramway, en métro ou en vélo. Car en 2012, la voiture s’avère moins indispensable et si l’on en possède une, la stationner ne relève plus du parcours du combattant. La commune a en effet mis en place le stationnement résident : il suffit d’attester de sa qualité de résident pour pouvoir choisir entre le badge abonnement annuel à 135 € ou la carte ville, à 4 €/semaine ou 7,5 € les 2 semaines. Depuis 2010, le tramway complète le réseau déjà constitué de deux lignes de métro. A l’instar d’autres grandes villes de l’Hexagone, Toulouse s’est dotée de voitures électriques en location et de Vélô Toulouse, des vélos de ville à emprunter pour une courte durée (1 € la journée, 5 € la semaine, 10 € par mois ou 25 € à l’année). Autant de facilités de circulation qui offrent à l’hyper centre et à ses habitants des atouts supplémentaires. Victime de son succès, le secteur manque d’offres.

« Les produits, tous types confondus, ne sont pas assez nombreux. Et la demande reste très forte notamment pour des T3 et des T4 », note Hervé Leboucher de Century 21 Les Carmes. Globalement, le mètre oscille entre 3000 et 5000 €, sachant qu’il peut se situer légèrement en dessous ou largement au-dessus. Ainsi, un bien de 125 m2 entièrement rénové, avec une mousse acoustique réinjectée dans le plafond, attend preneur à 620.000 €. Les professionnels reconnaissent que l’hyper centre toulousain, davantage peut-être que d’autres quartiers, reste un marché de cas par cas. Tout va être non seulement fonction de son emplacement, de sa situation et éventuellement de sa vue, de sa superficie, de ses prestations, de l’existence ou non d’un extérieur, mais aussi et surtout de ce petit plus qui fait tout son attrait. Ce sera une belle hauteur sous plafond, des poutres apparentes, des galets, une cour joliment aménagée, un petit jardin verdoyant, une terrasse… Le charme prendra la forme d’un hôtel particulier du XVIIe siècle, dont certains sont à l’abandon, ou d’un rez-de-chaussée, avec 6 mètres de hauteur sous plafond, aménagé façon loft avec un jardinet. « On trouve encore de séduisantes toulousaines datant des années 1900, dans un environnement ombragé et calme », précise Chantal Puech de l’Agence Via. « Certaines constructions récentes ne sont pas non plus dénuées de cachet, même si le temps ne les a pas encore patinées. » Pour preuve cette maison neuve de 170 m2 à 900.000 € ou cette autre, d’architecte, récemment terminée, qui développe 115 m2 et vaut 640.000 €. L’acquéreur potentiel peut acheter la parcelle attenante, de l’ordre de 300 m2, avec deux palmiers et y prévoir des places de parking et une piscine, alliant alors la praticité au charme. Pour peu que les travaux n’effraient pas le futur propriétaire, certains biens laissés dans leur jus attendent le jour où on leur rendra leur lustre d’antan, à la mode du XXIe siècle, bien sûr. Cette demeure de 160 m2, à 100 mètres exactement de l’hyper centre, avec un petit jardin et des travaux importants à prévoir, est mise à prix 350.000 €. Le charme a un coût et l’engouement qu’il suscite ne répond pas toujours à la raison. « Certains clients sont prêts à faire le sacrifice de quelques mètres carrés en moins et d’un budget plus important que prévu pour un bien qu’ils trouvent beau en cœur de ville », constatent Marylène Preveraud et Bérengère Reglat de M & B Immobilier. Ceux qui ne peuvent pas devenir propriétaire se tournent vers la location. Les investisseurs ont été nombreux sur Toulouse mais aujourd’hui, acheter pour louer n’est plus d’un bon rapport (2 à 2,5 %) ; reste l’investissement patrimonial, toujours intéressant. Là encore, la demande supplante l’offre. Pour un T2, il faut prévoir 600 €/mois, entre 850 et 900 €/mois pour un T3. Certains louent un temps, histoire de tester le quartier et d’être sûrs avant d’investir plus durablement. D’autres souhaitent devenir propriétaires mais ne trouvent pas le bien de leur rêve et se rabattent sur la location. D’autres enfin, essentiellement des Français, mais aussi quelques Anglais, Allemands, Suisses ou Hollandais s’offrent un pied-à-terre où ils viendront régulièrement passer quelques jours. Pour tous, résidents permanents ou occasionnels, l’hyper centre reste un lieu qui a sa vie propre, avec ses terrasses animées et ses commerces de proximité. Un quartier préservé où le taux de rotation dans la transaction atteint à peine les 10 %, car y acquérir un bien est une chance et quand on y parvient, généralement, on le garde précieusement.