Les demeures de charme de l’hyper-centre toulousain

Quel meilleur compromis qu’une maison et un jardin en plein centre, à quelques encablures du Capitole, des cinémas de la place Wilson et des restaurants de Saint-Georges ? Sur le créneau, ultra prisé, la pénurie fait rage conduisant au maintien, voire à la hausse des prix.

L’hyper-centre présente plusieurs micromarchés aux spécificités bien ancrées. Les Chalets s’anime à proximité immédiate du cœur historique, entre les boulevards de Strasbourg et d’Arcole, le Canal du Midi, l’avenue Honoré-Serres et la gare Matabiau. C’est d’ailleurs lors de la construction de cette dernière, à la fin du XIXe siècle, que se développe le quartier. Saint-Sernin s’articule autour de la basilique éponyme, classée au Patrimoine Mondial de l’Unesco, juste derrière l’Institut d’Etudes Politiques et l’université des sciences sociales. En 1841, le canal déborde, endommageant au passage le domaine du Busca, alors propriété du marquis de Castellane. Par la suite, le site, sis entre la Garonne et l’actuel Jardin des Plantes, est loti, tandis que le château se voit rasé. Au sud-est de la place Esquirol, de belles demeures sont édifiées autour de la cathédrale Saint-Etienne pour les aristocrates et les juristes. Les Carmes s’organise, enfin, de part et d’autre d’une ancienne halle et d’un couvent transformé en marché et parking aérien. Au XVe siècle, l’enclave de la rive droite prend sa forme actuelle. Les hôtels particulier s’ouvrent sur d’intimes cours, alors que la rue fait la part belle à la brique et au pavé.

« Les Chalets, Saint-Sernin, Le Busca, Saint-Etienne et Les Carmes, des quartiers fort différents, ont en commun une situation centrale et des demeures de charme », introduit Hervé Leboucher de Century 21 Les Carmes. Et il appartient aux intéressés de se faire connaître, les rares propriétaires vendeurs témoignant d’une véritable discrétion jusqu’à éviter de communiquer leur volonté de cession. A titre d’exemple, on requiert 950.000 € contre une ancienne écurie de 110 m2, entièrement rénovée et ouverte sur un jardin, à quelques minutes de la place du Capitole, ou 1,3 M € en échange d’un loft de 420 m2 dans un ancien bâtiment industriel du même secteur avec patio et terrasse. Les clients potentiels, des catégories socioprofessionnelles élevées de la région ou mutées, sont souvent surpris de découvrir ces joyaux en secteur urbain au détour d’une ruelle, au fond d’une impasse ou tout simplement derrière une façade classique. Maintenant, la demeure de charme dans l’hyper-centre reste un marché de niche et représente moins d’une vente sur dix.

Le groupe Mercure se positionne justement sur la denrée, la référence atypique ou de prestige. Or, le Toulousain se défait difficilement de pareils fiefs. « Les Chalets recèle encore des maisons de caractère à pourvoir en intégralité, quand Saint-Etienne ou Les Carmes arborent des demeures anciennes divisées en appartements », note Anne de la Sauzay du Groupe Mercure. « Après une année 2012 particulièrement active pour l’enseigne dans le centre, justifiant d’une augmentation du volume d’affaires de 25 % et d’un prix moyen de 3900 €/m2 tout segment confondu, le premier semestre 2013 se caractérise par un recul des volumes de 20 % associé à une augmentation de tarifs de l’ordre de 5 %. Concrètement, le ratio moyen atteint 4100 €/m2. Une toulousaine de 250 m2 des Chalets, avec piscine et garage, trouve preneurs moyennant 1,2 M € en seulement trois semaines. A ces niveaux de transaction, les clients se montrent particulièrement exigeants. Ils plébiscitent le clé en main et la présence d’un garage et d’un généreux espace en plein air. Faute de stock, certains jettent leur dévolu sur les appartements nés de la division de ces demeures de charme. A l’instar de ce duplex de 136 m2 des Chalets, doté d’un jardin privatif, parti à 480.000 €, de ce dernier étage de 147 m2 du Capitole, prolongé par une terrasse de 40 m2 et pourvu d’un double garage, envolé en un mois à 670.000 €, ou encore de ce 126-m2 de la Halle aux Grains, sis dans un immeuble XIXe, cédé à 530.000 € également après un mois de commercialisation.