Rennes centre : l’immobilier de caractère

Centre-ville actif et chargé d’histoire, le cœur de Rennes et ses bâtiments classés proposent un immobilier séduisant alliant authenticité et modernisme. Un marché convoité aux prix désormais stables.

Dans le centre de Rennes, les prix sont plutôt fluctuants : « Le mètre carré oscille ici entre 2300 et 4000 €, voire parfois plus », indique Jean-Albin Richard, directeur associé du Cabinet Dany Richard Immobilier, structure familiale ouverte en 1998 et couvrant principalement l’intra-muros. « Cela dépend de la situation du bien, de son état et du type de construction. » Il s’agit des tarifs les plus élevés de la préfecture d’Ille-et-Vilaine « avec ceux du Thabor, quartier limitrophe de l’hypercentre ». Le marché du haut de gamme y est d’ailleurs dynamique : « Notre portefeuille contient par exemple actuellement un appartement d’environ 200 m2 à plus de 700.000 € qui fait l’objet de nombreuses visites, preuve parmi d’autres que la demande est réelle ». Concernant le neuf, pour lequel quelques programmes sont ponctuellement disponibles, il faut compter entre 6000 et 6500 €/m2. Sur le secteur, Jean-Albin Richard est essentiellement sollicité par des investisseurs locatifs - notamment pour les studios, T1 et T2 - et des couples de jeunes actifs.

Arnaud Bouffort, directeur commercial de Cogir Immobilier, agence exerçant sur Rennes depuis 50 ans et comptant deux annexes dans l’agglomération (à Melesse et Le Rheu), décrit un marché « sain » aux prix stabilisés : « Il y a encore quelques années, les biens de standing du centre historique souffraient d’un grand manque d’offres et, souvent, de prix spéculatifs. Aujourd’hui, ces derniers sont maîtrisés. On peut ainsi s’offrir maintenant un appartement de caractère de trois chambres à environ 300.000 €, soit 10 à 15 % de moins qu’auparavant, tout en bénéficiant de taux d’emprunts exceptionnellement bas ». Autre atout du centre : « De nombreuses réhabilitations sont entreprises depuis près de deux ans, ce qui valorise grandement le patrimoine et accroît l’offre en biens de qualité rafraichis. Pour 430.000 €, nous proposons par exemple un appartement cinq-pièces de 125 m2 entièrement refait à neuf au dernier étage d’un immeuble dont la façade, la cage d’escalier, les caves ou encore la charpente ont été rénovées ». Globalement, un produit présentant de belles caractéristiques se négocient entre 3300 et 3800 €/m2, tandis que « le neuf se vend entre 4100 et 5500 €/m2, voire au-delà pour des immeubles de prestige », précise le responsable neuf Cogir Yonathan Sourigon, qui commercialise plus d’une centaine de programmes. Selon Arnaud Bouffort, « la clientèle sur l’immobilier ancien, très diverse, se compose notamment d’investisseurs pour les petites surfaces, de couples en seconde ou troisième acquisition disposant de budgets allant de 350.000 à 500.000 €, et de primo-accédants, qui font leur retour. »

Jean-Yves Pincemin est gérant de cinq agences Avis Immobilier de l’agglomération rennaise (à Rennes centre - ouverte en 2001 - Betton, Chavagne, Bruz et Chateaugiron) : « Le prix au mètre carré peut ici fortement varier dans une même rue. Aussi, il est difficile de livrer des tarifs moyens. Nos cabinets pratiquent l’expertise immobilière, faisant appel à des méthodes de calcul pointues et au croisement de différentes données, ce qui permet de fixer une valeur précise et sérieuse. Or seuls les biens au prix du marché se vendent. La détermination du prix est donc primordiale ». Dans celle-ci interviennent notamment l’emplacement, le critère principal, l’âge du bien, la qualité de ses rénovations ou encore sa performance énergétique, « devenue aujourd’hui très importante ». Une démarche pertinente : « 90 % des biens que nous avons expertisé depuis cinq ans se sont vendus dans une fourchette de 3 % du prix expertisé ». Les tarifs, justement, sont désormais stables, bien que certains types de biens continuent à accuser une baisse, à l’image de ceux situés dans les immeubles des années 1960. Les biens les plus recherchés ? « Ceux dont la copropriété a été rénovée et les appartements récents avec ascenseur. C’est assez rare dans le centre, tout comme le stationnement. » Pour le neuf, enfin, Jean-Yves Pincemin constate un prix variant entre 5000 et 6000 €/m2.

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