Rennes, une cité attractive

La préfecture d’Ille-et-Vilaine, l’une des capitales historiques du duché de Bretagne, compte 207.180 habitants en intramuros et son aire urbaine 671.845. Elle s’inscrit comme le huitième pôle étudiant du pays. En 2011, Elle obtient La première place des communes de province concernant la production de richesse par habitant et en 2012, le magazine l’Express lui attribue le titre de ville la plus agréable à vivre de France.

Au IIe siècle sous l’ère gallo-romaine, Rennes est déjà un centre urbain d’importance en surplomb du confluent de l’Ille et de la Vilaine. Elle s’anime à l’intérieur d’une muraille jusqu’au XVe, une époque marquée par une forte immigration normande. 400 ans plus tard, elle assume son rôle de capitale régionale. Au XXe, son habitat se développe au même rythme que les activités industrielles et commerciales. Elle accueille la préfecture, le conseil général, le campus de Beaulieu et le centre hospitalier universitaire. Une dominante administrative qu’elle conserve aujourd’hui. Deux nouveaux quartiers voient le jour au changement de siècle : Beauregard et La Courrouze, alors que la caserne Mac-Mahon se mue en zone d’habitation. Dans le cadre de la mise en service en 2016 de la LGV Bretagne-Pays de la Loire, on prévoit la rénovation de la gare de Rennes, centre d’un vaste quartier, quand de nouvelles enclaves au nord-est de la ville et de l’autre côté de la rocade devraient sortir de terre.

« Depuis janvier dernier, le marché se révèle tonique, surtout sur le front de l’investissement locatif », débute Jocelyn Plantard de Foncière Lelièvre. La demande est forte, particulièrement dans le centre rennais. Un deux-pièces de cachet 1900 vaut 3100 €/m2 du côté de Thabor, un espace pourvu en infrastructures scolaires et de loisirs. Un studio de 25 m2 sans stationnement à Saint-Hélier trouve preneur à 69.000 €. A la location, ces mêmes biens valent 11-12 €/m2/mois et présentent un bon équilibre entre la valeur patrimoniale et la rentabilité. On perçoit déjà les retombées sur le tracé de la future ligne de métro annoncée pour 2018. « Sur cinq ventes, trois relèvent du placement », constate l’agent immobilier dont le premier métier est l’administration de biens. La présence estudiantine stimule l’activité. Récemment, un T2 dans une résidence étudiante construite en 1994 part en une visite à 3300-3500 €/m2. Si le logement principal oscille en moyenne de 250.000 à 300.000 € dans les immeubles des années 1960 des quartiers familiaux sis à 15 mn du centre tels que Jeanne d’Arc, une denrée commercialisée moins de 2000 €/m2, le cœur de ville recèle un patrimoine architectural fort intéressant. A l’instar de cette maison bourgeoise 1820 et de son jardin de 730 m2 proposés à 1.250.000 €, susceptibles d’intéresser les autochtones ou les Parisiens séduits par la perspective de la future LGV. Cette dernière devrait placer la belle bretonne à 1h26 seulement de la capitale française.

« Les audits du bâti entrepris depuis deux ans dans le centre de la capitale d’Ille-et-Vilaine permettent de bénéficier d’une bonne visibilité. L’état de santé de la copropriété, les travaux faits et à faire entrent plus que jamais dans l’estimation d’un bien, comme dans la négociation. L’heure est clairement à la rénovation du parc », indique Arnaud Bouffort de Cogir Immobilier, une agence installée en intramuros depuis 50 ans et deux succursales sur les extérieurs. Le marché des immeubles 1960 et 1970 s’avère ultra concurrentiel. Le rééquilibrage est logique et la baisse de prix, inéluctable. Maintenant, le centre et son environnement immédiat constituent une niche d’autant plus prisée que le bâti revêt un caractère certain. Le professionnel, acteur de la transaction depuis deux décennies et détenteur de 1000 biens en gestion, évoque justement la vente récente d’un appartement XVIIIe de 162 m2 à 500.000 € au titre de la résidence principale. Un beau produit oscille de 3000 à 3500 €/m2, un tarif souvent prohibitif pour le primo-accédant. Un studio allant de 13 à 20 m² peut se louer en fonction de son état, de ses prestations et son adresse à partir de 13 €/m² et dépasser 20 €/m² pour les plus petites surfaces. Ce type d’achat figure parmi les plus fiables investissements locatifs rennais. La demande reste soutenue et l’offre, limitée. 400.000 € campe, ensuite, le prix d’appel d’une maison basique de trois chambres au sein d’un secteur central. Une unité de Sainte-Thérèse, 100 m2 à rafraîchir sur un terrain de 260 m2, quitte les fichiers à 360.000 €. « 8000 à 10.000 personnes arrivent chaque année sur Rennes Métropole. Saint-Grégoire, Cesson-Sévigné et Pacé tiennent le haut de l’affiche. Un terrain de 1200 m2, attaché à un COS à 0,25, coûte 300.000 €, un chiffre qui laisse entrevoir un budget

consolidé de 700.000 €. »