Saint-Louis et Les Trois Frontières

Dix entités composent la communauté de communes créée en 2000, couvrant un territoire de 9692 ha, ouvert à l’est sur le Rhin et le Grand Canal d’Alsace. 50.000 personnes, dont 20.125 réunies dans la ville de Saint-Louis, l’habitent. La frontière commune avec l’Allemagne et la Suisse fonde la spécificité du secteur.

Le territoire, desservi du nord au sud par l’autoroute A35 et la ligne ferroviaire établissant la jonction entre Mulhouse et Bâle, bénéficie d’un réseau routier et ferroviaire de qualité. L’aéroport international de Mulhouse-Bâle offre une liaison avec les principales métropoles européennes, l’Afrique et l’Amérique. La configuration géographique favorise l’implantation d’importantes entreprises créatrices d’emplois côté français, en complément du tissu économique allemand et surtout suisse, un pays porteur dans le domaine des industries chimiques et pharmaceutiques. Agée d’un peu plus de 300 ans, Saint-Louis est la troisième commune la plus peuplée du Haut-Rhin, s’inscrivant comme la dernière ville française de la route Strasbourg-Bâle. 3,5 km la séparent du centre de Bâle, 4 km, de Weil-am-Rhein, et 21 km, de Mulhouse. Les premières collines du Jura s’élèvent à 7 km, celles des Vosges, à 40 km.

« Le secteur de Saint-Louis et Les Trois Frontières est clairement indissociable des deux pays frontaliers, la Suisse et l’Allemagne. Bâle campe la locomotive », introduit Joël Chéron de L’Adresse Au Pôle Immobilier. Le marché fait le grand écart entre les actifs du Pays Helvétique et les travailleurs du cru. Les premiers bénéficient d’un pouvoir d’achat important, mais manifestent, en contrepartie, un niveau d’exigence élevé. La majorité recherche un logement neuf ou au moins récent, confortable et doté de belles prestations. Sur le segment individuel, ils dépensent, généralement, de 350.000 à 450.000 €, la somme requise pour une maison de 120 m2 sur 5 ares (500 m2). Les amateurs d’appartements injectent jusqu’à 3000 €/m2 à partir du moment où toutes les commodités sont réunies. Ceux qui tirent leurs émoluments de France peuvent difficilement aller au-delà de 250.000 €, l’enveloppe nécessaire à l’acquisition d’une jumelée ancienne. Les prix augmentent à mesure que l’on se rapproche de la frontière. La plupart des demandeurs ne veulent pas s’éloigner de plus de 10 km ou de 15 mn de route. Actuellement, l’activité, frappée par l’attentisme, se révèle plus compliquée. D’où l’intérêt de faire la différence par l’état du bien et la cohérence du prix… Les conditions nécessaires à un délai d’écoulement raisonnable.

« La ville de Saint-Louis recèle tous les commerces et services essentiels au quotidien des riverains. Le site protégé dit de La Petite Camargue invite à la balade. Des pistes cyclables auréolent le territoire et traversent même les lignes frontalières. Des équipements urbains facilitent l’inter-connection entre les trois pays. A titre d’exemple, une passerelle permet de franchir le Rhin et de passer côté allemand », commente Sébastien Ciavarella de CGA Immobilier. La région vallonnée, rehaussée de parcours golfiques, s’anime à quelques encablures du Jura, des Vosges et de la forêt Noire. Sur dix transactions, sept à huit relèvent d’un actif suisse, deux à trois, des travailleurs du cru. La résidence secondaire est rare et l’investissement, en retrait. Néanmoins, la vitesse de croisière demeure satisfaisante, servie par un contexte géographique et économique toujours favorable. Beaucoup arrivent de l’extérieur, commencent par la location, avant d’acquérir un bien. Bâle, et notamment la chimie et l’aéronautique, sont d’importants pourvoyeurs d’emplois. Sans oublier l’aéroport, sis à 5 mn de Saint-Louis. Désormais, la surévaluation n’a plus droit de cité ; les acquéreurs sont informés.

« Le segment du prestige remporte un certain succès », précise Stéphane Zwingelstein de Staub Immobilier, également responsable d’un département dédié. Les maisons de grand standing comprises entre 700.000 et 1,2 M € - un montant demandé contre plus de 230 m2 sur un terrain de 10-15 ares jouissant d’une vue dégagée - séduisent les cadres de la pharmaceutique, en poste à Bâle, où les prix de la pierre triplent à bien équivalent. Anglais et Allemands, mus par le dynamisme du bassin d’emplois, se positionnent aussi dans la communauté de communes. Il convient, enfin, de noter la forte demande des primo-accédants dans la gamme des mitoyennes ou des petites unités individuelles jusqu’à 230.000 €. Affichées au prix du marché, les références changent de mains sans difficulté aucune. Quelle que soit le segment, les stocks subissent la pénurie, d’où un maintien du marché et des barèmes.