Toulouse : état des lieux de l’investissement locatif

Ville à l’économie dynamique, à la qualité de vie attractive et aux prix de l’immobilier abordables, Toulouse connaît aujourd’hui la croissance démographique la plus importante des grandes agglomérations françaises. Une aubaine pour les investisseurs.

Toulouse, 4e ville la plus peuplée de France avec plus de 450.000 habitants, a été élue en janvier, devant Bordeaux et Nantes, agglomération la plus intéressante pour les investisseurs par le site Internet www.la-loi-pinel.com (créé par un promoteur toulousain). Les raisons ? Grâce à un environnement agréable et, surtout, une activité économique florissante (présence de nombreuses industries dans les domaines de l’aéronautique, de l’aérospatiale, de l’agroalimentaire ou encore de la santé), la ville rose enregistre la plus forte progression démographique de France (+ 3,5 % sur cinq ans, 12.000 nouveaux habitants chaque année) : des employés, des chercheurs, des ingénieurs et des cadres mutés qu’il faut loger, sans oublier les quelques 100.000 étudiants (nombreuses universités et grandes écoles). Résultat : un territoire au fort potentiel d’investissement. D’autant que les prix de l’immobilier y sont abordables, ce qui garantit un bon rendement locatif.

« Appartenant aux catégories socio-professionnelles favorisées, les investisseurs bénéficient à Toulouse d’une rentabilité minimum de 5 % qui peut aller jusqu’à 8 % », expose Mathieu Louvière, gérant de LB Immo, agence familiale créée en 2011 et implantée dans le secteur Carnot (au cœur de Toulouse) qui compte entre 30 et 40 % d’investisseurs parmi ses clients. « Agés de 29 à 45 ans - preuve que l’investissement présente un intérêt certain - ils visent de petites surfaces entre le canal du Midi et la Garonne, soit en centre-ville : des studios vendus entre 65.000 et 90.000 €, des T1bis entre 100.000 et 130.000 € et des T2 entre 140.000 et 180.000 €. » Un studio de près de 20 m2 vient d’ailleurs de trouver acquéreur pour 72.000 € (loyer de 390 €/mois), ainsi qu’un T2 de plus de 35 m2 pour 88.000 € (loyer de 506 €/mois). Selon Mathieu Louvière, l’investissement locatif est également stimulé à Toulouse par des taux historiquement bas.

Pour Paul-Maximilien Hacpille et Joël Chitti, respectivement directeur de la gestion et directeur de la transaction de l’agence Espace Carnot Transaction, les investisseurs représentent environ 60 % de la clientèle : « Il s’agit majoritairement de cadres - notamment d’Airbus - et de professions libérales disposant de budgets compris entre 100.000 et 150.000 €, voire allant jusqu’à 180.000 €. Un investissement supérieur ne présente pas toujours une rentabilité intéressante. Pour exemple, nous avons récemment vendu un appartement meublé à 118.000 € qui se loue aujourd’hui 620 €/mois ». Intervenant principalement en centre-ville, leur cabinet fondé en 2003 vend des biens auprès d’investisseurs puis les meuble et les équipe - voire les rénove - avant d’en assurer la location/gestion : « Un marché très dynamique, comme en témoigne une importante demande de la part de jeunes investisseurs. Ils sont notamment séduits par un rendement qui oscille, pour les trois-quarts de nos opérations, entre 5 et 8 %. Un appartement dernièrement négocié 85.000 € affiche ainsi un rapport locatif de 6,7 % ».