Toulouse, rive droite

La Préfecture de Haute-Garonne est aussi une dynamique technopole d’envergure européenne. quatrième commune de France après Paris, Marseille et Lyon, deuxième pôle universitaire, la capitale de Midi-Pyrénées est parcourue par la Garonne. Le fleuve définit deux espaces bien distincts. Insubmersible, la rive droite remporte un franc succès.

C’est d’ailleurs de ce côté que s’installe la cité romaine et s’épanouit, ensuite, la Ville Rose, caractérisée par l’emploi massif de la brique en terre cuite. Longtemps délaissée, la rive gauche subit une crue destructrice en juin 1875. En provenance des Pyrénées, la Garonne se dirige d’abord vers la Méditerranée, avant de faire cap sur l’Atlantique au niveau de Toulouse. Conçu par Pierre-Paul Riquet, le Canal du Midi sillonne la rive droite. La belle présente une croissance démographique parmi les plus élevées d’Europe pour une agglomération de plus de 850.000 habitants. Ce flux migratoire, elle le doit non seulement à une situation géographique enviable, mais aussi à une qualité de vie reconnue sur le plan national, voire international. La Cité des Violettes multiplie et diversifie les formations et oriente son économie sur des domaines porteurs comme l’aéronautique, la biotechnologie, la météorologie, la santé ou encore l’électronique. Les nouveaux arrivants font d’ailleurs montre d’un sérieux niveau de qualification.

« Sur la rive droite, mon activité porte essentiellement sur le Château de l’Hers et la Côte Pavée », débute Ghyslaine Pain d’Antarès. Le premier est une enclave populaire et commerçante, desservie par le bus, sise via le moyen de transport en commun à environ 10 mn de la place du Capitole. Le T3 entre 150.000 et 180.000 € reste le produit-phare, du goût du primo-accédant en résidence principale, une population extrêmement présente ici. La Côte Pavée jouit d’une réputation historique dont profite, également, l’établissement scolaire. Elle abrite des maisons de ville, souvent fort bien restaurées, affichées à des tarifs pas franchement justifiés comparés aux barèmes appliqués ailleurs. A titre d’exemple, 120 m2 habitables, ouverts sur un extérieur de 300-400 m2, se négocient aux alentours de 600.000 €. Vers La Terrasse ou La Roseraie, la même unité vaudrait 500.000 €. Les acquéreurs, déterminés dans leur choix, ont entre 40 et 55 ans et bénéficient, généralement, d’un apport conséquent. Ces familles se révèlent autant attachées aux commodités et à la tranquillité qu’au standing de l’adresse, malgré l’absence du métro.

« Le Faubourg Bonnefoy, un quartier fourni en commerces et services édifié à 5 mn de la gare Matabiau, jouxte la Côte Pavée et fonctionne comme un marché de report, arborant une offre similaire et des coûts inférieurs de 20 % », poursuit Alexandre Monereau de l’Agence Patrim’One. La véritable différence tient à la typologie immobilière, nettement plus large. Si le pavillon 1960 démarre à 300.000 €, certaines villas d’au moins 160 m2 demeurent susceptibles d’atteindre 600.000 €, lorsque le T3 oscille entre 90.000 et 250.000 €. Depuis l’arrivée du métro, Le quartier des Minimes, articulé autour d’une église, a le vent en poupe. L’esprit village règne sans partage et il y fait définitivement bon vivre. Le périmètre autour de la station surfe sur des tarifs haussiers, sous-tendus par une réelle pénurie de biens. Construite à 20 mètres de cette dernière, une bâtisse de 120 m2 trouve preneurs en seulement deux heures moyennant 380.000 €, en dépit des 150.000 € nécessaires à sa restauration. Quant au collectif, il s’échelonne de 2000 à 2800 €/m2. « Le centre ne désemplit pas », complète le professionnel. Les places Dupuy, Saint-Etienne ou encore Saint-Aubin, commercialisées de 3000 à 4000 €/m2, réunissent toujours des adeptes parmi les jeunes cadres dynamiques, séduits par une vie citadine, les quinquas et les sexagénaires, désireux de se rapprocher d’un univers urbain après la vente d’une maison en périphérie. Les investisseurs locatifs ne boudent pas non plus leur plaisir, à partir du moment où un studio, acquis 80.000 €, leur rapporte 550 € par mois. Devant la difficulté à se loger, les étudiants n’hésitent plus à conserver leur fief durant l’été et toute la durée de leur cursus universitaire. L’immeuble de cachet en brique tient le haut de l’affiche.

L’Agence Mercure s’adresse à une clientèle relativement aisée, composée de quelques Toulousains, mais majoritairement de mutés parisiens, français ou européens, des chefs d’entreprise, des professions libérales ou des jeunes retraités. « L’augmentation des volumes de transactions en 2011 a pour effet immédiat la hausse des prix au deuxième semestre et un attentisme observé sur les deux derniers mois de l’exercice », constate Anne de la Sauzay. Au cours de la période, la spécialiste note un véritable engouement pour les maisons de ville au détriment des appartements, une tendance inversée par rapport aux années précédentes. Le budget moyen avoisine 760.000 €, tandis que le ratio au mètre carré équivaut, toujours sur le segment individuel, à 3525 € sur Toulouse, à 3676 € vers la Côte Pavée, à 3824 € au Capitole, à 2778 € à Saint-Aubin, à 3825 € au Grand-Rond et à 4642 € aux Chalets. Les vieilles familles du cru se séparent toujours difficilement de leurs hôtels particuliers. Les produits, notamment haut de gamme, sont rares à Saint-Etienne, aux Carmes ou encore sur Ozenne. La preuve que l’emplacement s’inscrit encore comme la motivation première des acheteurs. Cet appartement de 170 m2, rue Deville, trouve preneur à 840.000 € et cette toulousaine de 288 m2 pourvue d’une piscine, rénovée avec goût, à 1.337.000 €. D’ailleurs, 1,3 M € semblent camper la barre psychologique, au-delà de laquelle les concrétisations sont peu nombreuses et plus compliquées.