Toulouse : un marché immobilier stable et dynamique

Quatrième ville la plus peuplée de France avec près de 450.000 habitants, Toulouse est aujourd’hui une adresse attractive dont la vitalité ne s’essouffle pas. L’hypercentre enregistre une forte demande. Quant aux prix, ils se stabilisent.

Lagglomération de Toulouse connait la croissance démographique la plus dynamique des grandes villes françaises. Et pour cause : elle représente d’abord un pôle économique actif (présence de nombreuses industries de pointe telle Airbus), ce qui en fait un bassin d’emploi non négligeable. Elle est aussi une destination étudiante importante (100.000 étudiants), ainsi qu’un haut lieu culturel (théâtre du Capitole…). Et son patrimoine architectural atypique n’est pas en reste. Sans compter que la cité détient le meilleur pouvoir d’achat immobilier de France selon le courtier meilleurtaux.com.

Gerald Auzer, gérant de Orpi Saint Cyprien, agence créée en 2007, réalise 90 % de ses ventes dans l’hypercentre de Toulouse : « Si les notaires constatent une baisse des prix de 1,5 % sur l’ensemble du marché de la Haute-Garonne, ce n’est pas le cas ici, où les tarifs sont désormais stables en raison notamment d’une demande supérieure à l’offre ». Ce qui n’empêche pas des délais de négociations longs - aux alentours de 3 mois pour un appartement et de quatre à cinq mois pour une maison - excepté les biens au prix du marché, qui « partent dans la semaine ». L’essentiel des transactions concerne des T2 et T3 au détriment des T1 : « Les investisseurs sont pour l’instant dans l’attente, observant la façon avec laquelle le marché va se positionner à la suite de la loi Alur ». La petite maison urbaine, « rare », est également très recherchée. L’une des dernières ventes de l’agence porte d’ailleurs sur un tel produit de 120 m2 habitables avec petit jardin sur l’arrière : « Cette maison des années 1950 située dans le quartier de Casselardit, avec belles hauteurs sous plafond et parquet brut, a été rapidement négociée 300.000 € en sachant qu’elle nécessite entre 75.000 et 100.000 € de travaux ». Les clients de Gerald Auzer sont majoritairement des trentenaires qui réalisent une opération d’achat-revente, « de manière à acquérir un bien plus grand ». Un T4 de plus de 80 m2 a ainsi été récemment vendu dans le quartier Saint-Cyprien pour 239.000 €.

Nicolas Agut est directeur commercial des douze agences Square Habitat (réseau immobilier du Crédit Agricole) en Haute-Garonne (quatre agences sur Toulouse) : « Sur le segment collectif, nous proposons une offre large et étendue de biens tant en résidence principale qu’en investissement, actuellement du studio à 61.000 € à un appartement situé en hypercentre à 670.000 € ». Et sur le segment individuel, « notre portefeuille va de la maison de ville à 200.000 € sur le secteur de Saint Simon à la maison de maître à 937.000 € sur la Côte Pavée ». Des prix jugés « stables » malgré une légère baisse. « Il convient plus que jamais d’être accompagné par un professionnel disposant d’une connaissance précise du marché afin de proposer un bien à la vente à un prix cohérent sous peine de désillusions », estime Nicolas Agut. Le neuf ? « Nous avons la particularité d’offrir du choix à nos clients dans l’ancien mais également une large sélection de programmes neufs. Le neuf est complémentaire de l’ancien : il répond à certaines attentes de la clientèle notamment en matière de performance énergétique, de conception des logements et de surface des terrasses, qui sont toujours très prisées. L’effet de levier fiscal pour l’investissement locatif ou le bénéfice du prêt à taux zéro pour les accédants à la propriété sont aussi des atouts non négligeables. »

Directeur de l’agence Era Honoré Serres depuis deux mois, Yan Reynes, qui propose des services de home staging et de décoration d’intérieur, détaille les prix : « Pour un studio, il faut compter entre 50.000 et 100.000 €. Un T2 se vend jusqu’à 150.000 €, tandis qu’un T3 oscille entre 150.000 et 250.000 €, voire davantage en cas de biens d’exception, à l’image de ce deux-pièces au dernier étage en hypercentre rénové avec goût à 299.000 €. Quant aux T4, recélant de 80 à 200 m2, ils sont commercialisés au-delà de 250.000 €. Un 110 m2 à Saint-Cyprien est ainsi sur le marché pour 640.000 € ». Intervenant souvent sur le quartier résidentiel des Chalets, « très prisé », l’agent est fortement sollicité pour la maison de ville : « Ces biens, notamment recherchés par les employés d’Airbus, affichent des tarifs qui peuvent varier du simple au quadruple et qui ne connaissent pas de baisse. Au contraire, ils ont même tendance à augmenter légèrement ». Sinon, « les prix sont globalement en train de se stabiliser », note-t-il. Outre la clientèle aisée des quartiers résidentiels, Yan Reynes enregistre un retour des primo-accédants qui constituent maintenant 20 à 25 % des acquéreurs. « Autrement, de nombreux investisseurs locatifs s’adressent à nous. »