Toulon, une offre variée

Située à mi-chemin entre Saint-Tropez et Marseille, la ville la plus ensoleillée de France accueille 166.735 habitants, 424.390 au sein de la communauté d’agglomération TPM et 559.420 dans l’aire urbaine. La préfecture du Var est aussi la 3e ville de Provence Alpes Côte d’Azur.

L’économie toulonnaise est largement axée sur le tourisme, le commerce et les administrations. Le pôle militaire, présent depuis le XVIe siècle, emploie 23.000 personnes. Toulon est le premier port de commerce français pour la desserte de la Corse, orchestrant 40 % du trafic maritime en direction de l’Ile de Beauté. L’université compte 15.000 inscrits, un score en retrait au regard des 60.000 étudiants à l’actif de communes comme Bordeaux, Montpellier ou Rennes - sans doute à mettre en perspective avec l’offre pléthorique de cursus enregistrée sur Marseille, Aix et Nice. La ville accueille, également, un conservatoire national de région, un opéra, plusieurs musées, un théâtre, des salles de concert et trois zones d’activités, Sainte-Musse, Malbousquet et Général Pruneau. Terminée à l’est par la presqu’île de Giens et à l’ouest par celle de Saint-Mandrier, la rade est considérée comme l’une des plus belles d’Europe.

Marie-Laure Jago de N Immobilier note un ralentissement comparé au premier semestre 2012, qu’elle attribue en partie aux dernières échéances électorales. « Le marché semble se recentrer sur la résidence principale pure. Les étrangers à la région, attirés jadis par la qualité de vie varoise, adoptent une position attentiste. A l’instar des investisseurs potentiels, en quête de nouvelles mesures fiscales d’incitation. Ajoutez à cela, des conditions d’octroi de prêt à nouveau drastiques, malgré des taux d’emprunt intéressants. Les appartements de deux et trois pièces, correctement estimés, partent sans grande difficulté. Il convient de tabler sur un mètre carré autour de 2300 €, jusqu’à 4000 € et au-delà dès qu’il jouit d’une vue mer et d’une situation résidentielle de type Mourillon ou Cap Brun. Le littoral se révèle toujours stable et porteur ». La professionnelle regrette le fossé trop important qui sépare les prix affichés des valeurs actées. Quant aux biens à rénover de la Haute-Ville, la Basse-Ville et de l’ouest toulonnais, ils subissent une décote d’environ 10 %. La demande de maison s’avère soutenue, à condition de se cantonner à la tranche 300-400.000 €, un chiffre autorisant 100 m2 habitables sur une parcelle de 400-500 m2.

« Sur les dernières prises de contact, bien la moitié concerne des acheteurs extérieurs à la région désireux de s’y installer à plein temps », analyse Nathalie Camus de Serinette Immobilier. « Sans doute, la situation de l’agence, au sein d’un quartier dit résidentiel, n’est pas sans effet sur le constat. La demande émane d’Européens et de Parisiens à la retraite ou d’actifs français en quête d’un changement de vie. De même, les employés de marine apprécient Le Mourillon et Le Cap Brun. Le travail sur l’image de Toulon et la promotion des récents aménagements urbains doivent être poursuivis. » La pierre reste une valeur-refuge. En pleine période électorale, la spécialiste organise la vente de trois biens destinés à la location, intégralement financés par des économies détenues en banque. Seule, prime l’adresse. Parallèlement, Toulon offre encore des solutions de foncier pour la construction d’unités de différentes tailles. Parmi les dernières signatures, elle évoque un terrain au Cap Brun de 1100 m2, à 520.000 €, susceptible de recevoir une maison moderne BBC de 200 m2 pour un budget global de 850.000 €. Il convient aussi de citer deux maisons d’environ 100 m2 avec des jardins aux alentours de 300 m2, à respectivement 350.000 et 380.000 €, et des T2/3 sur La Serinette et Le Mourillon, entre 130.000 et 200.000 €, acquis par des investisseurs, décidés à retirer une rentabilité nette de 5,5-7 %. De manière générale, les clients ont clairement besoin de conseils, d’informations et d’une approche personnalisée de leur cas.

« Toulon obéit à une logique de quartiers. Le centre se divise en deux pôles distincts : la Haute-Ville, au nord du boulevard de Strasbourg, et la Basse-Ville qui bénéficie de la zone franche urbaine. Depuis le ravalement de façade, le pavage de certaines rues et la création de placettes, la demande est soutenue et le tarif des biens concernés par les travaux, revu à la hausse », constate Marilyn Michel de Royal Immo. L’est toulonnais, La Garde et La Valette, encore prisés il y a peu par les primo-accédants, souffrent de la disparition du prêt à taux zéro et du durcissement bancaire. Longtemps délaissé, l’ouest – Pont-du-Las, Saint-Roch et Les Routes – demeure bon marché. Relativement coté, Le Mont Faron offre un environnement verdoyant et des vues plongeantes sur la rade. Le Mourillon, Le Cap Brun, La Mitre et, dans une moindre mesure, La Serinette campent les adresses les plus sélectes de la capitale varoise, et fatalement les plus onéreuses. L’attrait de la Grande Bleue assure la stabilité des prix. L’ancien se négocie en moyenne de 3500 à 6000 €/m2, selon la taille du bien, l’âge, la qualité du bâti et la proximité de la mer. « Le Mourillon ne compte, actuellement, qu’un programme neuf en cours de commercialisation : Le Mogador », précise encore la représentante de Royal Immo. L’engouement pour les appartements directement sur l’immensité azur, avec ascenseur, garage et terrasse ne fait aucun doute.